Un buon amministratore

palazzobello    … Ecco l’identikit:

Un amministratore di condomìnio, per essere definito “buon amministratore” deve rispettare alcuni requisiti accennati di seguito:

Nomina e compenso

Come prima cosa, l’amministratore prima di accettare l’incarico deve indicare per iscritto quali saranno le prestazioni che

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    … Ecco l’identikit:

  1. amministratore di condomìnio, per essere definito “buon amministratore” deve rispettare alcuni requisiti accennati di seguito:

Nomina e compenso

Come prima cosa, l’amministratore prima di accettare l’incarico deve indicare per iscritto quali saranno le prestazioni che intende fornire ed indicare i relativi compensi. 

Dato che non vi sono dei tariffari delle competenze dell’amministratore ma c’è un tariffario orientativo di mercato, quindi non ufficiale, la giurisprudenza ha ritenuto che le tariffe vadano concordate con l’assemblea in occasione della nomina. In oltre, la Legge ha stabilito che il diritto dell’amministratore a percepire un compenso extra in caso di lavori straordinari deve essere dichiarato in dall’assemblea, in occasione dell’approvazione dei lavori stessi – in definitiva, deve essere mensionato e definito nel bilancio preventivo straordinario. 

Assicurazione e fisco

Un amministratore deve avere una polizza che lo assicuri contro i rischi professionali. Deve essere in grado di fatturare il proprio operato, quindi fiscalmente inquadrato. Questo perchè solo attraverso i propri documenti fiscali può garantire la correttezza e la garanzia di una buona conduzione amministrativa.

Fine Incarico e chiusure annuali

Una volta terminato l’incarico, quindi in occasione del passaggio al nuovo amministratore, quello uscente deve consegnare al neo nominato tutta la documentazione del condominio in maniera completa, dettagliata, chiara ed in un tempo breve dalla nuova nomina.
Dopo la chiusura dell’esercizio contabile, l’amministartore deve presentare all’assemblea condominiale il rendiconto annuale perché sia approvato dalla stessa. La Legge, con la Riforma del Condominio 2012 la validità di un mandato ad amministrare passa da 1 a 2 anni. Tuttavia, anche se un amministratore può trasportare a due anche gli anni per apèprovare il bilancio (oggi non secondo Legge ma generalmente consentito) è corretto comunque rispettare i termini di 12 mesi per le approvazioni dei bilanci preventivi e consuntivi.

La documentazione sempre in ordine

bilancioUn buon amministratore deve accertare l’esistenza del regolamento di condominio e delle relative tabelle millesimali. In caso di assenza di questi strumenti essenziali, ha l’obbligo di proporne la formazione se il numero dei condomini sia dieci od un numero superiore. 
Sempre per avere una corretta e completa documentazione, l’amministratore deve controllare i nominativi dei condòmini in modo da verificare l’esistenza di eventuali usufrutti, comproprietà o altri diritti reali e ciò al fine di poter attestare la corretta convocazione di tutti gli aventi diritto.

E’ opportuno annotare in un apposito registro anagrafice tutte le unità immobiliari, comprensive di codici fiscali dei proprietari o usufruttuari, dati catastali e quant’altro.

Impeccabile operato

Un buon amministratore deve conservare tutta la documentazione condominiale, compresi i giustificativi di spesa per 5 anni e renderli disponibili ai singoli condomini che ne facciano richiesta. In tal senso la Cassazione con sentenza n. 15159 del 2001 ha chiarito che ciascun condòmino ha la facoltà di ottenere l’esibizione dei documenti contabili non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede e senza la necessità di specificare la ragione per la quale intende prendere visione.

Dopo l’approvazione del rendiconto annuale o che si dica bilancio preventivo o consuntivo, e del piano di riparto da parte dell’assemblea, l’amministratore deve inviare a tutti i condomini una copia del suesposto bilancio e del relativo riparto (di solito si allega alla convocazione d’assemblea). 

Qualora vi sia la necessità di effettuare degli interventi sulle parti e impianti comuni che non hanno il carattere dell’urgenza, l’amministratore ha l’obbligo di preparare a seguito di delibera assembleare uno specifico capitolato dei lavori da effettuare e lo deve inviare preventivamente a tutti i condomini. Su tale capitolato dovranno poi essere elaborati dei preventivi di spesa che andranno esaminati in sede di assemblea da convocarsi per l’approvazione degli stessi lavori.