Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso.
Le tabelle devono ragguagliare, ponendoli su di un’unica base, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario. Oltre la tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera «A», esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.

La determinazione dei valori è un’operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell’edificio. Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate [es. i giardini]. Nell’accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

Come si calcolano?

Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell’appartamento per dei coefficienti di riduzione (o in qualche caso di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie dell’appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993
I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:

• Coefficiente di destinazione

• Coefficiente di piano

• Coefficiente di orientamento

• Coefficiente di prospetto

• Coefficiente di luminosità

A scopo esemplificativo, siamo un esempio dei coefficienti, utilizzando quello di destinazione:

Camere	1,00
Servizi (Cucina, bagno, ripostigli)	0,90
Corridoi, disimpegni	0,80
Logge racchiuse da tre pareti	0,50
Cantine e soffitte	0,45
Balconi scoperti	0,30
Balconi scoperti	0,25
Terrazze a livello	0,22
Giardini	0,15

Da quanto esposto appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avrannovalori millesimali uguali: bisognerà valutare il taglio dell’appartamento, la posizione, l’orientamento e tutti gli altri fattori.
Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all’interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la validità delle tabelle, approvate in assemblea, non è sufficiente l’approvazione unanime dei presenti all’assemblea, essendo necessaria l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno proporre impugnativa.
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l’efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all’art. 69 disp. att. C.C.

Modificare/Correggere le tabelle

L’affermazione più comune, a proposito delle tabelle millesimali, e’: “Sono sbagliate!”. Speriamo che quanto scritto sopra vi abbia dato un minimo di infarinatura sull’argomento, e adesso vediamo cosa prevede la Legge.
L’art. 69 disp. att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell’ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.
La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali.
Nell’ipotesi di modifiche di una parte dell’edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando “e’ notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”. Ed ecco qui la domanda piu’ comune: “Nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?”. La risposta, secondo quanto detto dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, spetta soltanto al giudice. Infatti e’ solo Lui che può valutare se c’e’ un’alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Ma certamente pochi metri quadrati spesso non sono talmente significativi da giustificare una revisione.

Far imporre le tabelle “dal Tribunale”
Per la formazione giudiziale delle tabelle, è necessaria la proposizione di una domanda specifica. La domanda giudiziale può essere proposta anche dopo che, tra i condomini, sia intervenuto l’accordo di ripartire le spese condominiali. La decisione finale, all’esito del giudizio, ha effetto di giudicato.

 
 Altre modalità di calcolo e applicazione coefficienti

Valori indicativi del coefficienti di superficie per fabbricati civili.

b) di destinazione, ricavandoli dall’esperienza o da apposite tabelle.
Esso ha la funzione di determinare il grado di utilità di ogni parte dell’area costituente l’unità immobiliare.

Valori indicativi del coefficienti di destinazione per vani di abitazione

 

Valori indicativi per coefficienti di destinazione per negozi

 

c) di altezza vani, assunto ad es. uguale a 1 per altezze dei locali uguali a circa tre metri.
Esso quantifica i vantaggi e gli svantaggi di altezze dei vani eventualmente diverse dalla norma.

d) di esposizione od orientamento, ad es.:
Nord = 0,94, Ovest = 0,98, Sud =1,00, Est = 1,05.
Esso quantifica i vantaggi e gli svantaggi dovuti all’orientamento dei vari locali.

e) di prospetto o di veduta, si quantifica attraverso la valutazione dei maggiori o minori vantaggi che derivano ai singoli locali, per il loro affaccio verso un dato ambiente esterno. Esso aumenta con la lunghezza di visuale e quindi col piano.

f) di luminosità, esso tiene adeguato conto della maggiore o minore illuminazione naturale di cui fruisce l’ambiente in esame.

I prodotti dei coefficienti di cui alle lettere a), b), c), d), e) ed f) relativi ad ogni ambiente, moltiplicati per la superficie dello stesso, danno la superficie di ogni vano od area scoperta, ragguagliata ai coefficienti particolari.
Sommate tali superfici si ottiene, per ogni unità immobiliare, la superficie complessiva ragguagliata.A tale superficie il tecnico, deve applicare poi, i coefficienti globali, i cui valori sono ricavabili da apposite tabelle riportate in molti testi di estimo; i principali sono i seguenti:

a) di piano, i valori in tabella si riferiscono a edifici dotati di ascensore, ubicati in zone urbane poco rumorose o scarsamente trafficate:

Valori indicativi del coefficiente di piano

b) di superficie complessiva, si ricavano da apposite tabelle, come quella sotto riportata per esempio:

Valori indicativi del coefficiente di superficie complessiva

c) di funzionalità globale, che sintetizza un giudizio tecnico di comodità, praticità e conforto, che ogni unità immobiliare può fornire in relazione alla superficie totale ed alla sua ripartizione fra i diversi usi.
Effettuati i prodotti di tali coefficienti globali per la superficie complessiva ragguagliata ai coefficienti particolari, il tecnico deve ricavare, per ogni unità immobiliare di proprietà esclusiva, la superficie di calcolo condominiale.
La determinazione dei millesimi, infine, in base a tali superfici di calcolo condominiale, si ottiene dividendo, per ogni unità immobiliare, la superficie ad essa relativa, per la somma complessiva di tutte le superfici del condominio, ottenendo una tabella: la TABELLA A – detta delle Proprietà individuali o generali.

Nota: i valori sopra esposti come esempio sono del tutto indicativi. Essi esprimono un giudizio del tecnico e possono variare da caso a caso, in base alla personale esperienza e alla bibliografia che il tecnico assume come base.

Indicazioni di calcolo fornite dal ministero

 26 MARZO 1966 N. 12480 – Ministero dei lavori pubblici – Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.

Allo scopo di evitare che i collaudatori dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti adottassero criteri disparati, questo Ministero con circolare 1° luglio 1926 n. 9400 (§1122) diramò opportune istruzioni per precisare i criteri di massima che i collaudatori dovevano tenere presenti nell’espletamento dell’incarico.

Peraltro le nuove esigenze determinate dal progresso della tecnica edilizia ed i nuovi orientamenti di valutazione e di preferenze da parte dei soci assegnatari, inducono ora a rielaborare i criteri suggeriti con la sopracitata circolare, e ad emanare una nuova completa normativa della materia.

Tenuto anche conto di quanto osservato in sede consultiva dalla Commissione Centrale di Vigilanza per l’edilizia economica e popolare, si provvede dunque a precisare, in particolare, i criteri di ammissibilità delle spese ai benefici di legge, le componenti dell’importo netto da ripartire, i criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi.

Sembra tuttavia opportuno premettere alcune considerazioni di carattere generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa sostenuta.
Secondo i principi generali, valevoli in materia di opere pubbliche, ai quali si ispirano le specifiche disposizioni riguardanti i lavori degli enti costruttori di case economiche e popolari il compimento delle opere costruite deve essere riconosciuto “regolare” mediante il collaudo, che va eseguito da persona, rivestita di particolari requisiti, nominata nei modi di legge (2).

Il collaudatore, incaricato di accertare tale regolarità attraverso la rispondenza dell’opera alle previsioni del progetto ed alle buone regole della tecnica, svolge, in questo campo, una funzione di controllo nell’interesse preminente dello Stato, tenuto conto che lo Stato assume, tra i suoi fini, come si desume dal t.u. 28 aprile 1938 n. 1165, quello di promuovere l’edilizia popolare ed economica ed all’uopo agevolare la realizzazione di programmi costruttivi col sistema del concorso o del contributo nella spesa o con altre modalità, e di conseguenza, si riserva il potere di vigilare e verificare che le relative costruzioni siano eseguite col rispetto delle regole tecniche e delle altre norme idonee a garantire il raggiungimento delle finalità predette.

* * *
Prima di procedere alla ripartizione della spesa, il collaudatore dovrà tener presente che, qualora si tratti di più edifici costruiti dalla stessa cooperativa in uno stesso appezzamento di terreno ed in esecuzione di un unico programma costruttivo, la spesa da ripartire è quella complessiva, come se detti edifici costituiscano un unico fabbricato (senza, cioè, far gravare soltanto su un gruppo di soci le eventuali maggiori spese sostenute – necessariamente – per fondazioni o sistemazioni speciali del loro edificio).

Dovranno quindi essere esattamente stabilite le aree di uso comune, quelle assegnate in proprietà e quelle assegnate in uso, elementi che devono risultare in maniera esatta dai verbali di assegnazione ai singoli soci. E’ evidente infatti che soltanto le proprietà concorrono nelle quote millesimali tra i soci.

La ripartizione, inoltre dovrà essere effettuata sulla base delle caratteristiche distributive e di rifinitura previste nel progetto o nelle varianti approvate, mentre le modifiche di qualsiasi genere, sia distributive che di qualità di materiali impiegati, introdotte dal singolo socio, non dovranno essere computate, rimanendo così l’eventuale maggiore onere ad esclusivo carico del socio stesso. In altre parole è compito del collaudatore procedere alla ripartizione della spesa limitando l’accertamento della stessa e la determinazione delle quote millesimali esclusivamente all’ammontare ammissibile ai benefici di legge (mutuo e contributo). Il che chiarisce come ogni onere relativo a patti e condizioni direttamente intervenute tra impresa e singoli soci debba rimanere estraneo all’accertamento di specifica competenza del collaudatore sia per quanto concerne il rapporto cooperativa-Stato sia per quanto attiene al rapporto Cooperativa-Impresa.

Si è sottolineato quanto precede non per escludere la evenienza che il collaudatore valuti – soprattutto a richiesta della Cooperativa – anche le eventuali modifiche apportate ad ogni singolo alloggio su domanda del rispettivo assegnatario (caratteristiche distributive, materiali, rifiniture), ma ai fini della esatta determinazione di quelle quote millesimali la cui rilevanza appare evidente considerando che in base ad esse dovranno far carico ai soci, proporzionalmente, le spese condominiali, in conformità e con le eccezioni previste dalle disposizioni di cui al Capo 4° del titolo XII del t.u. 28 aprile 1938 n. 1165.

In conclusione, l’importo netto complessivo della spesa da ripartire tra i singoli assegnatari deve essere determinato rispettando i seguenti criteri:

a) le opere le quali, ai sensi delle vigenti disposizioni, siano ritenute non necessarie ed aventi carattere di lusso debbono essere escluse per intero dal contributo e dal mutuo;
b) le opere necessarie, ma eseguite con criteri di lusso, debbono essere escluse dal contributo e dal mutuo per la differenza tra il loro importo e quello delle opere ordinarie corrispondenti;
c) le opere ammissibili al contributo ed al mutuo ma differenti da quelle della generalità dei soci debbono essere addebitate direttamente ai rispettivi soci, prima di stabilire il riparto secondo i criteri che seguono.

* * *
Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.
Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.
Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:
a) caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione;
b) caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto;
c) caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.
Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento.
All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.
Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:

a) coefficiente di destinazione,
b) coefficiente di piano,
c) coefficiente di orientamento,
d) coefficiente di prospetto,
e) coefficiente di luminosità,
f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione.
Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità.
Si sommano quindi – per ogni alloggio – le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento.
La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune.
Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.

Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’ chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.
Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità.
Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze.
Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.
Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:

– camere ……………………………..………………..…… 1,00
– servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) ……..…….. 0,90
– corridoi, disimpegni …………………………….………. 0,80
– logge racchiuse tra tre pareti ………………..………… 0,50¸0,35
– cantine e soffitte (di sgombero) …………..…………… 0,45¸0,30
– balconi coperti ……………………………….…………. 0,30
– balconi scoperti ……………………………….………… 0,25
– terrazzo a livello …………………………….………….. 0,22
– giardini ed aree di rispetto …………………………….. 0,15¸0,10

E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.
Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.

Coefficiente di piano. – Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.
Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore.
Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano.
Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti.
Indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n

ps : 0,75
pt : 0,85
pr : 0,90
p1 : 0,95
da p2 a pn-2 : 1,00
pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
pn : 1,00 con detrazioni eventuali.

Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.
Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.
Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.
Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale.

Coefficiente di orientamento. – Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.
La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da adottare sono:

– quadrante SE-SO : 1,00¸0,97

– quadrante 
ì NE-SE
í : 0,97¸0,90
î NO-SW 

– quadrante NO-NE : 0,90¸0,80

– per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.

Coefficiente di prospetto. – Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano.
Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.
Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:

• su giardini, vedute panoramiche, strade ……………………….. 1,00¸0,95
• su zone di rispetto ………………………………………………… 0,90¸0,85
• su cortili ……………………………………………………………………. 0,85
• su chiostrine ………………………………………………………………..0,80
• locali senza finestre e cantinati …………………………………………. 0,75

 

Coefficiente di luminosità. – Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.
La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.
Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.
Pertanto, con riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti siano i seguenti:

indicando con K=Sf/Sa detto rapporto:

per K= 1/6 o maggiore l=1,000

per K=1/7 l=0,965

per K=1/8 l=0,940

per K=1/9 l=0,920

per K=1/10 l=0,900

per spazi aperti l=1,000

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. – In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati.
Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto.
E’ possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità.
In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici.
A conclusione dell’esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.

* * *
Il riparto di spesa dovrà essere compilato e comunicato con la maggiore urgenza alla Cooperativa tramite il Provveditorato alle Opere Pubbliche – per gli adempimenti di cui all’art.84 del t.u. 28 aprile 1938 n.1165 – e comunque immediatamente dopo le risultanze del collaudo.

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I nuovi criteri non si applicano ai collaudi (od ai riparti di spesa) già affidati al collaudatore o già compiuti alla data della presente, nonché a quelli rinnovati dopo tale data in sostituzione di altri effettuati in applicazione della precedente normativa.
E’ abrogata la circolare 1° luglio 1926 n.94.

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I competenti Uffici, cui si invia la presente circolare, nell’affidare gli incarichi di collaudo richiameranno la particolare attenzione dei collaudatori sull’obbligo di attenersi alle norme in essa contenute.

(2) Attualmente e fino al dicembre 1996 la nomina del collaudatore è di competenza del Provveditore regionale alle opere pubbliche qualunque sia l’importo delle opere da collaudare, in virtù dell’art.14 d.l. 15 marzo 1965 n.124, convertito nella legge 13 maggio 1965 n.431, la cui validità è stata appunto prorogata al 31 dicembre 1966 con legge 23 dicembre 1965 n.1419.[Nota del testo].
 

Sentenze “I condomini, in attesa di determinare i millesimi come per legge, possono accordarsi su valori approssimati delle proprietà afferenti al condominio, salvo dover ripetere votazioni e conguagli di spesa, dopo la determinazione definitiva.”  (Cass. 10-08-1942, n. 2540) “La determinazione dei millesimi di proprietà non è inclusa tra le attività inderogabili, a norma dell’art. 72 delle disposizioni attuaz. c.c.”  (App. Genova 14-12-1956, n. 1220) “Né il c.c., né le disp. attuaz. c.c. stabiliscono che i valori delle proprietà immobiliari debbono essere espressi in  millesimi; pertanto i valori delle proprietà immobiliari possono essere espressi in altro modo.” (App. Roma 29-07-1958, n. 1673) “E’ nulla la deliberazione adottata a maggioranza in materia di coeffícienti millesimali di proprietà.”  (App. Roma 15-06-1959) “I coefficienti millesimali di proprietà, in mancanza di perizia approvata da tutti i condomini, devono essere dedotti dagli estimi catastali oppure, in difetto di accordo, mediante perizia giudiziaria.” (Trib. Napoli 10-02-1961) “La formazione e la revisione delle tabelle millesimali può essere effettuata dalla assemblea a condizione che l’approvazione avvenga col consenso della totalità dei condomini.” (Trib. Roma 26-05-1961) “L’assemblea, nel disporre le tabelle dei millesimi di ripartizione dei vari tipi di spesa si deve attenere ai criteri di cui agli art.li 1123, 1124 c.c.; altrimenti, le relative deliberazioni sono illegittime.” (Trib. Firenze 3-12-1964) “Un locale per il commercio, che in forma contrattuale, sia stato esonerato dalle spese per i servizi non goduti, ugualmente deve contribuire alle spese di amministrazione condominiale (compenso per l’amministratore, spese postali,cancelleria, telefono, ecc.).”  (Trib. Milano 186- 1965) “I valori delle tabelle millesimali di proprietà possono essere usati anche per ripartire le spese relative ad opere che, interessando soltanto una parte di condomini, debbano essere ripartite tra questi, a norma dell’art. 1123 c.c.”  (Cass. 30-05-1966, n. 1435) “Gli assenti, ed i dissenzienti possono invocare l’inefficacia della suddetta delibera anche oltre il termine di trenta giorni, di cui all’art. 1137 c.c. Invece, le delibere non sono impugnabili dai condomini consenzienti in assemblea.”  (Cass. 6-03-1967, n. 520) “Ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c., la determinazione della tabella millesimale è sempre obbligatoria per i condomini formati da più di quattro partecipanti.”  (App. Napoli 14-12-1967) “La determinazione dei coefficienti millesimali di proprietà esige un negozio d’accertamento accettato da tutti i condomini, oppure una sentenza giudiziale di accertamento. Nel caso di frazionamento di un condominio, separando fabbricati distaccati che di esso facevano parte, è valida la delibera assembleare che calcola i nuovi millesimi di proprietà sulla base dei coefficienti millesimali del precedente condominio unico. Pertanto, non è nulla la deliberazione che approva il calcolo dei valori in millesimi di un edificio (non più facente parte di un complesso edilizio composto da altri fabbricati) deducendoli dai precedenti millesimi con un calcolo aritmetico che mantenga le proporzioni originarie fra i valori degli appartamenti dell’edificio.” ( Cass. 6-05-1968, n. 1385) “La pretesa di un condomino rivolta alla determinazione dei coefficienti millesimali di proprietà, ha natura di azione di accertamento della proprietà; pertanto dà origine ad un procedimento contenzioso volto ad eliminare le suddette incertezze.”  (Trib. Palermo 26-03-1969) ” Le deliberazioni dell’assemblea, in materia di millesimi di proprietà, non rien- trano nella disciplina condominiale, perché sono veri e propri negozi giuridici, vincolanti soltanto per i condomini partecipanti.”  (Cass. 6-03-1970, n. 561) “La domanda al giudice, per la determinazione della tabella millesimale deve essere redatta ai sensi dell’art. 14 c.p.c.”  (Cass. 27-10-1972, n. 3308) “In mancanza dell’accordo tra i condomini, le tabelle millesimali vanno effettuate dal giudice su istanza degli interessati.” (Cass. 5-07-1973, n. 1887) ” La determinazione del valore delle unità immobiliari esige l’accordo unanime di tutti i condomini, o la deliberazione giudiziale; in caso di deliberazione a maggioranza, la nullità può essere impugnata soltanto dai condomini dissenzienti o assenti.”  (Trib. Napoli 21-02-1974, n. 64) “La modifica della tabella millesimale, richiede l’assenso della totalità dei condomini, non essendo sufficiente quello dei soli partecipanti all’assemblea; altrimenti è necessario il ricorso al giudice.” (Cass. 14-12-1974, n. 4274) “Il condomino ha diritto di chiedere, in via giudiziale, la formazione della tabella millesimale, anche dopo l’accordo, intervenuto tra i condomini, di ripartire le spese in proporzione agli imponibili catastali, in quanto questo accordo può ritenersi vincolante soltanto all’attualità e non per il futuro.”  (Cass. 12-11-1975, n. 3808) “Si può sempre valutare, anche a posteriori, dopo l’approvazione delle tabelle, se sono stati raggiunti i quorum richiesti per la validità dell’assemblea e delle relative deliberazioni.” (Cass. 20-01-1977, n. 298) “Nelle cause relative alla tabella millesimale, il contraddittorio non è integro se non con la presenza di tutti i condomini.”  (Cass. 18-04-1978, n.1846) “La compilazione della tabella millesimale agevola la gestione del condominio, in applicazione del criterio che la quota di partecipazione del condomino al condominio è direttamente proporzionale al valore della proprietà singola ed è inversa- mente proporzionale al valore dell’intero edificio.” (Cass. 26-04-1978, n. 1946) “Nel regolamento di condominio i valori delle unità immobiliari possono essere determinati facendo riferimento al numero dei vani e non ai millesimi. Infatti l’art. 72 disp. att. c.c. che elenca gli articoli non derogabili, non vi comprende anche l’art. 68 che prevede l’espressione dei valori dei piani in millesimi.” (Cass. 21-05-1979, n. 2922) ” La deliberazione con la quale, insieme al regolamento, è approvata la tabella dei coefficienti millesimali di proprietà, è un atto collettivo dovuto che può essere impugnato soltanto per difformità dei millesimi rispetto al valore effettivo delle proprietà.”  (Trib. Firenze 6-09-1981) “Se un condomino acquista il cortile sul quale affacciano i locali del fabbricato, ne consegue che il cortile stesso e le eventuali costruzioni in esso edificate, che siano in collegamento funzionale con locali appartenenti all’edificio condominiale, concorrono a formare il valore del piano, o della porzione di piano, cui sono collegate, a norma dell’art. 68 delle disp.ni att.ne c.c.”  (App. Bari 6-11-1981) ” I condomini possono approvare, in via definitiva, le tabelle millesimali quando ancora le altre parti del regolamento sono in fase di discussione.”  (Cass. 7-11-1981, n. 5905) ” A norma dell’art. 69 delle disposiz. attuaz. c.c., gli errori (essenziali) che richiedono la revisione delle tabelle millesimali sono di vario tipo: possono riguardare gli elementi di base del calcolo (estensione delle superfici, altezze dei piani, inesatte attribuzioni delle varie proprietà), può trattarsi di errori di diritto (ad esempio, quando si sia tenuto conto di fatti che, ai sensi dell’art. 68, ultimo comma, disposiz. att. c.c., siano irrilevanti). Non sono errori essenziali le diversità dei valori relativi ai criteri soggettivi di valutazione poiché, a norma dell’art. 1429 c.c. non sono errori che riguardano la qualità della cosa.”  (Cass. 11-01-1982, n. 116) “Il consenso, dei condomini assenti all’assemblea che abbia deliberato l’approvazione delle tabelle millesimali con voto unanime, può manifestarsi successiva- mente -per facta concludentia-; detta approvazione non richiede la forma scritta <ad substantiam> giacché non riguarda i diritti reali.”  (Cass. 11-01-1982, n. 116) “La mancanza delle tabelle millesimali non costituisce requisito di validità delle deliberazioni della assemblea, in quanto si può fare riferimento al numero delle camere per calcolare maggioranze e ripartire spese. Tale metodo è valido sino a quando, calcolate le tabelle, non risulti la divergenza tra i rapporti dei valori.”  (Cass. 5-10-1983, n. 5790) ” Qualora, per la ripartizione delle spese condominiali, non si possa fare riferimento ad una tabella debitamente approvata, spetta al giudice stabilire la validità dei criteri adottati dal condominio determinando egli stesso il valore delle unità immobiliari, espresso in millesimi.” (Cass. 9-02-1985, n. 1057) ” Per l’approvazione delle tabelle millesimali si richiede il consenso di tutti i con- domini; gli assenti, oltre che i dissenzienti, possono far riconoscere la nullità della delibera d’approvazione, a ragione della loro mancata adesione.”  (Cass. 9-02-1985, n. 1057) “La tabella millesimale di proprietà non può essere utilizzata per il riparto di spese che non sono comuni a tutti i condomini perché relative a cose condominiali usate diversamente. In particolare, le spese per la manutenzione di fognature non possono essere attribuite a condomini che non usino le fognature stesse.” (Cass. 18-11-1987, n. 8484) “Qualora dall’epoca di approvazione delle tabelle millesimali siano mutate le condizioni dell’edificio, con variazione della consistenza delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali è legittimamente effettuata in conformità alle tabelle stesse fino a quando un condomino non proponga domanda di revisione e modifica delle tabelle, ai sensi dell’art. 69 disp. attuaz. c.c., nei confronti di tutti i condomini.”  (Cass. 31-05-1988, n. 3701) “L’errore che, ai sensi dell’art.69 disp. attuaz. c.c., determina la revisione delle tabelle millesimali, consiste nella obiettiva divergenza tra i valori delle singole unità immobiliari ed il coefficiente millesimale ad esse attribuito. Tale errore determina la revisione delle tabelle millesimali e non l’annullamento della delibera di approvazione. Diverso è invece l’errore che vizia il consenso del condomino all’atto di approvazione delle delibere, come dagli artt. 1428 c.c. e seguenti.”  (Cass. 21-07-1988, n. 4734) ” La mancata approvazione delle tabelle millesimali da parte di un condominio non costituisce causa di responsabilità per il condominio stesso neppure se, di conseguenza, non è possibile ripartire le spese condominiali tra condomini ed inquilini, a norma della legge n. 392/1978, art. 9.” (Cass. 19-10-1988, n. 5686) “La deliberazione dell’assemblea che modifica le tabelle millesimali, approvata a maggioranza ma priva del consenso di tutti; condomini (compresi gli assenti) è nulla; pertanto, è impugnabile senza il limite di tempo di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.”  (Cass. 11-09-1989, n. 3920) “La formazione della tabella millesimale di proprietà agevola, ma non condiziona, la gestione del condominio.” (Cass. 25-01-1990, n. 431) “Il condomino che, nell’acquistare un appartamento dal costruttore-venditore, abbia accettato la tabella millesimale, allegata ai singoli contratti di vendita degli alloggi, ha la facoltà di impugnare la tabella medesima, ai sensi dell’art. 69 disp.att. del cod. civ. sotto il profilo dell’errore, al fine di ottenete la revisione della tabella, in relazione ed in proporzione agli effettivi valori delle singole unità immobiliari.” (Cass. 21-05-1991, n, 5722) ” La disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali, contenuta in un regolamento contrattuale, può essere modificata da altra convenzione, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’an. 1322 del Cod. civ. La nuova convenzione, modifícativa della tabella di ripartizione delle spese condominiali, non integrando una situazione di diritto, non richiede il ricorso alla forma scritta, necessitando soltanto il consenso dell’unanimità dei condomini (espresso in assemblea) la cui volontà (relativamente ai condomini assenti) può essere anche manifestata in forma tacita, ossia «per fácta concludentia» (non facendo, i condomini stessi, obiezione alla nuova convenzione, al ricevimento del verbale della assemblea).” (Cass. 16-07-1991, n. 7879) “La costruzione della sopraelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali. Infatti, l’art. 69 delle disp. att. cod. civ., dispone che le tabelle possono essere rivedute e modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, soltanto se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.”  (Cass. 13-09- 1991, n. 9579) “La citazione di uno dei condomini, per l’accertamento della invalidità ed inefficacia della tabella millesimale, deliberata dall’assemblea dei condomini senza voto unanime, deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini e non già del solo amministratore del condominio. La rappresentanza processuale passiva dei condomini vale per l’amministratore, a norma dell’art. 1131 del Cod. civ., relativamente alle parti comuni dell’edificio. Tuttavia, anche l’amministratore è passivamente legittimato alla causa relativa all’accertamento della invalidità delle tabelle millesimali, per il riflesso di tale argomento sulla tutela degli interessi comuni.” (Cass. 10-04-1992, n. 4405) “La domanda, in sede giudiziaria, di uno dei condomini, per l’accertamento della invalidità della tabella millesimale deliberata in assemblea senza voto unanime (di tutti i partecipanti al condominio) deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini e non anche del solo amministratore del condomino, la cui rappresentanza processuale, a norma dell’art. 1131 del Cod. civ., è limitata alle parti comuni. L’amministratore è tuttavia legittimato alla causa in parola, per tutelare gli interessi comuni, che possono avere attinenza con l’accertamento della invalidità delle tabelle millesimali.” (Cass. 10-05-1992, n. 5405) “Qualora non esista una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il condomino assente dalla assemblea (che abbia approvata una spesa) o dissenziente dai valori della tabella di ripartizione, non può sottrarsi al pagamento della quota. Successivamente, spetterà al Giudice di stabilire se la pretesa del condominio, nei confronti dei singoli condomini, sia conforme ai criteri stabiliti dalla legge, in riferimento ai valori delle singole quote di proprietà. A tal fine, il giudice potrà determinare, in via incidentale, anche in assenza di una specifica richiesta al riguardo, i valori di piano o porzioni di piano, espressi in millesimi.”  (Cass. 30-07-1992, n. 9107) “La tabella millesimale è modificabile soltanto con deliberazione adottata con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, oppure può essere modificata da un provvedimento del giudice, nei soli casi tassativamente indicati dall’art. 69 disp. att. cod. civ.”  (Cass. 11-11-1992, n. 12115) “Il voto favorevole dato più volte e reiteratamente a delibere dell’assemblea condominiale, che dispongano la ripartizione delle spese straordinarie secondo coefficienti di ripartizione diversi dalle spese millesimali, ovvero l’acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere, può assumere il valore di un unico comportamento atto a rivelare la volontà dei condomini (che hanno partecipato alla votazione, oppure che hanno aderito ed accettato la differente suddivisione) di volere la parziale modifica delle tabelle millesimali. Quanto sopra può dar luogo per facta concludentia ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali; al tal scopo non è necessaria la forma scritta, ma è sufficiente il solo consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, di tutti i condomini.” (Cass. 17- 05-1994, n. 4814) “Il contenuto delle tabelle millesimali, approvate successivamente ad una compra-vendita di un appartamento, non è idoneo a costituire pretesto per modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto di un appartamento. Infatti, la tabella millesimale è un atto, il cui scopo e natura sono limitate alla valutazione del patrimonio ai soli effetti della distribuzione del carico delle spese tra i condomini, nonché della misura della partecipazione del singolo condomino alla formazione della volontà assembleare.”  (Cass. 9-07-1994, n. 6501) “La sentenza, che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori della tabella millesimale di proprietà (in base all’art. 69 delle disp. att. cod. civ. e nei casi previsti da tale articolo) non ha natura dichiarativa (di un diritto) ma costitutiva (di nuovi coefficienti per la ripartizione delle spese), avendo la stessa funzione (e valore) dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini. L’efficacia di tale sentenza, decorre dal passaggio in giudicato (per il fatto che non esiste una specifica disposizione di legge contraria).” (Cass. 8-09-1994, n. 7696) “Il singolo condomino che, per vari anni, ha effettuato il pagamento dei contributi condominiali in base ad una tabella millesimale di fatto in vigore ancorché difforme da quella originaria non può opporsi al decreto ingiuntivo, emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., richiedente il pagamento dei contributi condominiali, finché non propone domanda giudiziaria (nei confronti di tutti i condomini e non soltanto dell’amministratore) diretta ad ottenere la revisione della tabella, di fatto vigente, e salvo il diritto di ottenere la restituzione delle maggiori somme pagate indebitamente.”  (Cass. 19-01-1995, n. 602) “E’ sempre fatta salva la possibilità, che non può essere derogata, della revisione delle tabelle millesimali, in presenza di errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari, come previsto dall’ari. 69 delle disp. att. cod. civ.”  (Cass. 28-01-1995, n. 1028) ” La deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali, o la parte del regolamento anche non contrattuale relativa alla ripartizione delle spese, è inefficace nei confronti del condomino dissenziente, od assente, per nullità radicale (art. 1135 del Cod. civ.).”  (Cass. 9-08-1996, n. 7359) “La revisione delle tabelle millesimali è possibile anche se l’errore, nella valutazione delle unità immobiliari, è stato determinato dall’applicazione di criteri normativi non più in vigore anche se vigenti al momento della formazione della tabella millesimale, che risulta pertanto da modificare.”  (Cass. 15-06-1998, n. 5942) “Sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura di esse, il giudice deve verificare o accertare, i valori di tutte le unità immobiliari, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione) incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.” (Cass. 15-06-1998, n. 5942) “Il criterio di valutare la quota, con la quale ciascun condomino partecipa al condominio, pari al rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino ed il valore dell’intero edificio, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi di proprietà. In base a tale criterio, si può sempre valutare, anche a posteriori in giudizio, se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e per le relative deliberazioni siano state raggiunte (facendo riferimento ai valori delle unità immobiliari, favorevoli, o sfavorevoli, nelle votazioni delle delibere condominiali). Infatti la tabella dei millesimi agevola, ma non condiziona, lo svolgimento ed in genere la gestione del condominio.”  (Cass. 23-06-1998, n. 6202) “Nel caso in cui la tabella millesimale è contrattuale, l’azione prevista dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, fondata sull’oggettiva violazione del principio secondo cui alle spese condominiali devono far fronte tutti i condomini, in ragione del valore e delle caratteristiche delle rispettive proprietà individuali, non è esperibile, ed è esperibile invece l’ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà.” (Cass. 2001, n.7908) IL SOLE 24 ORE  27 ottobre 2001

 La formazione delle tabelle millesimali e la loro modifica nelle ipotesi previste dall’art. 69 disp. att. cod. civ., in quanto negozi di accertamento dei valori delle quote condominiali spettanti ai condomini, con funzione puramente valutativa del patrimonio ai soli effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali e della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non richiedono la forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che, nel caso in cui la formazione o la modifica di dette tabelle avvenga in assemblea all’unanimità dei presenti, ma senza la partecipazione di tutti i condomini all’assemblea stessa, il consenso unanime di questi ultimi in ordine alle tabelle formate o rettificate può manifestarsi anche per facta concludentia. Tale consenso non può, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nell’assemblea abbiano già espresso dissenso all’approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere.
Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057

Cassazione Civile, Sez. II, 01 luglio 2004, n. 12018 
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Franco PONTORIERI – Presidente – Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere – Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO – Consigliere – Dott. Francesco Paolo FIORE – Consigliere – Dott. Vincenzo MAZZACANE – Rel. Consigliere – ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: CALLEGARI RIDOLFI ADELE, RIDOLFI ALFONSA GIOVANNA, elettivamentedomiciliati in ROMA VIA VAL DI FASSA 54 INT 3, presso lo studiodell’avvocato FRANCO FELLI, che li difende, giusta delega in atti; – ricorrenti -contro MANCA GIANCARLO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA NAZIONALE 204,presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRO BOZZA, che lo difende,giusta delega in atti; – controricorrente -nonché contro MARACCHIONI MILLO, PIERANTOZZI PASQUALONE ENRICHETTA, GENEROTTIPAOLINO, DEL FERRARO SILVANA, DEL GOBBO MARIO, MARACCHIONIMONTECCHIANI ROSSELLA, MASTRANTONI ELIO, SIBIDUSSI BESSI VARNA; – intimati -avverso la sentenza n. 510/00 della Corte d’Appello di ROMA,depositata il 16/02/00; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del27/01/04 dal Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE; udito l’Avvocato BOZZA Alessandro, difensore del resistente che hachiesto il rigetto e chiede e deposita documentazione relativa a duesentenze citate da parte opposta nel ricorso; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. 
Fatto 
Con sentenza del 28.6.1995 il Tribunale di Roma, decidendo sulla domanda proposta da Adele Callegari contro la società Nora Lux Lucet e contro tutti i condomini dello stabile sito in Roma, via Gibilmanna 13, tendente alla modifica delle tabelle millesimali relative al valore delle singole unità immobiliari, dichiarava il difetto di legittimazione della menzionata società (costruttrice dell’edificio poi trasferito in proprietà a ciascuno degli assegnatari) e dichiarare operativa tra i condomini la nuova tabella millesimale redatta dal consulente tecnico d’ufficio. 
Proposta impugnazione avverso tale decisione da parte della Callegari e della di lei figlia Alfonsa Giovanna Ridolfi, nel frattempo divenuta maggiorenne, resisteva in giudizio soltanto il condomino Giancarlo Manca, mentre gli altri condomini restavano contumaci. 
Con sentenza del 16.2.2000 la Corte d’Appello di Roma rigettava l’appello principale, oltre che quello incidentale proposto dal Manca. 
Il giudice di Appello riteneva infondato l’assunto delle appellanti principali secondo cui nel calcolo delle tabelle millesimali non si sarebbe dovuto tener conto delle superfici dei giardini del piano terra, posto che il computo doveva essere riferito esclusivamente alle strutture murarie dei singoli appartamenti e non anche ai giardini, da considerare pertinenze accessorie al servizio della proprietà individuale distinte dal fabbricato; invero il valore del piano o della porzione di piano cui dovevano ragguagliarsi i millesimi espressi in apposita tabella ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c. doveva necessariamente tener conto anche dell’area destinata a giardino, a nulla rilevando la sua natura pertinenziale o accessoria rispetto all’appartamento, posto che nella nozione di piano rientrano tutti i piani dell’edificio, dal piano attico a quello terreno, muniti di spazi accessori destinati al servizio esclusivo delle singole unità immobiliari; d’altra parte l’errore che può dar luogo alla revisione delle tabelle millesimali deve essere attinente alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo e non anche determinato da criteri soggettivi di valutazione che non possono ritenersi essenziali. 
Per la cassazione di tale sentenza la Callegari e la Ridolfi hanno proposto un ricorso affidato ad un unico motivo cui il Manca ha resistito con controricorso; gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
Diritto
Con l’unico mezzo formulato le ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 68 – 69 disp. att. c.c., 817, 1117, 1118 e 1428 c.c. nonché vizio di motivazione censurano la sentenza impugnata per aver erroneamente ricompreso la superficie destinata a giardino nella determinazione della proprietà esclusiva ai fini della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni; in tal modo il giudice di appello ha trascurato di rilevare che il giardino costituisce una entità autonoma separata dall’edificio condominiale, ovvero una pertinenza dell’appartamento oggetto di proprietà esclusiva cui accede distinta e diversa dal fabbricato. 
Le ricorrenti, rilevato che nell’atto di assegnazione in proprio favore dell’appartamento compreso nell’edificio condominiale non vi è alcun richiamo al giardino nel senso di un suo inserimento nei valori millesimali, invocano a sostegno del proprio assunto in particolare l’art. 1118 primo comma c.c., che prevede che il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore di piano o porzione di piano, se il titolo non dispone diversamente. 
La censura è infondata. 
Occorre prendere le mosse dall’art. 68 disp. att. c.c. che, nel prevedere nel regolamento di condominio la redazione di tabelle millesimali per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., assume come parametro di riferimento “i valori di piano o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edificio”, ed aggiunge che ai fini di tale accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano. 
Orbene costituisce dato pacifico, e viene comunque affermato da autorevole dottrina, che in proposito occorre richiamare, come oggettivi criteri di valutazione, sia elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva da parte di ciascun condomino, quali estensione, ampiezza, natura degli intonaci e così via, sia elementi estrinseci, quali ubicazione, esposizione, altezza, numero ed ampiezza di balconi e terrazze. 
È del pari incontestato che ai fini ora enunciati occorre considerare eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, quali autorimesse o cantine, concorrendo tali beni alla determinazione del valore patrimoniale del piano o delle porzioni di piano cui accedono; orbene nello stesso ambito si collocano i giardini, non essendovi alcun dubbio che questi ultimi hanno rilevanza in riferimento ad un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati. 
Correttamente pertanto il giudice di appello ha ritenuto che il valore da assegnare ad ogni piano o porzione di piano deve essere determinato anche con riferimento ad eventuali spazi accessori quali balconi, terrazze o giardini. 
Il diverso assunto sostenuto dalle ricorrenti nella censura sollevata secondo cui del giardino non dovrebbe tenersi conto ai fini della determinazione dei valori di piano o delle porzioni di piano proprio in quanto costituiscono delle pertinenze, ovvero entità diverse e distinte dal fabbricato condominiale, si caratterizza come sostanzialmente apodittico, non essendo state assolutamente chiarite le ragioni di un simile convincimento, che comunque contrasta palesemente con il concetto di pertinenza come accolto nel nostro ordinamento; invero, atteso che il vincolo pertinenziale evidenzia la funzione accessoria di un bene nei confronti di un altro bene in modo durevole, non vi è dubbio che il bene avente natura pertinenziale si configura come un elemento di comodità o di pregio del bene principale che, quindi, acquisisce un maggiore valore patrimoniale. 
Il rilievo evidenziato dalle ricorrenti a sostegno della propria tesi in ordine al fatto che le pertinenze sono cose che conservano la loro natura e la loro individualità fisica rispetto alla cosa principale è del tutto ininfluente ai fini che interessano in questa sede, trattandosi di profilo semmai attinente al regime delle pertinenze, ovvero alla estensione o meno alla cosa pertinenziale degli atti e dei rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale; pertanto, qualora la proprietà del bene principale si estende anche alla pertinenza, come si verifica nella fattispecie, il rapporto pertinenziale incide sulla determinazione del valore patrimoniale del primo bene. 
Neppure può riconoscersi maggiore fondamento alla censura sollevata qualora si volesse interpretarla con specifico riferimento al fatto che il giardino, contrariamente alle altre pertinenze quali autorimesse o cantine, non è costituito da una struttura muraria. 
Il rilievo, che comunque non risulta espresso e sviluppato in termini chiari ed esaurienti, è ininfluente ai fini della corretta individuazione dei criteri necessari alla determinazione del valore del piano o delle porzioni di piano, non essendovi alcun dubbio che anche il giardino, come gli altri beni di natura pertinenziale, comporta una valorizzazione dell’immobile cui accede; in altri termini ai fini della corretta applicazione del parametro di valutazione previsto dall’art. 68 disp. att. c.c. per la determinazione delle tabelle millesimali, il riferimento al giardino non deve essere inteso con riguardo a tale bene in sé e per sé considerato, ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione durevole al servizio e/o all’ornamento del bene principale determina in ordine all’accrescimento del valore patrimoniale di quest’ultimo. 
Il ricorso deve pertanto essere rigettato; ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio. 
P.Q.M 
La Corte, 
rigetta il ricorso e compensa interamente tra le parti le spese di giudizio. 
Così deciso in Roma il 27.1.2004. 
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IN DATA 1 LUG. 2004.