Assemblea di condominio: unico avviso per più riunioni in date diverse

Se un’assemblea di condominio deve decidere numerose questioni, complesse e articolate, che richiedono diverse ore di discussione, l’avviso di convocazione può indicare più date per la prosecuzione della riunione. A prevederlo sono le disposizioni di attuazione al codice civile per come modificate dalla riforma del lavoro del 2012. In particolare, la norma attribuisce all’amministratore la facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Le regole da seguire per fissare con un unico avviso più riunioni dell’assemblea di condominio in date diverse sono le stesse già fissate dal codice civile relativamente alla prima e seconda convocazione. Cerchiamo dunque di elencarle.

Innanzitutto la convocazione dell’assemblea compete all’amministratore di condominio. Vi possono però provvedere anche i singoli condomini quando l’amministratore non abbia accolto l’invito, presentato da almeno 2 di questi che rappresentino un senso del valore dell’edificio, di indire una riunione per deliberare su alcune questioni dagli stessi evidenziate. Si pensi ad esempio alla richiesta di convocazione dell’assemblea per decidere la sostituzione dell’amministratore. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Se il condominio non ha un amministratore, l’assemblea – tanto ordinaria quanto straordinaria –  può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione dell’ordine del giorno e deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’incontro. A dover dimostrare il rispetto di tale termine è il condominio; per cui è necessario che l’avviso venga inviato con forme che consentano di provarne il ricevimento, come la raccomandata a.r. o quella a mano, oppure l’email di posta elettronica certificata (Pec). Se tale termine non viene rispettato, i dissenzienti o gli assenti perché non convocati possono ricorrere al giudice, entro 30 giorni, per chiedere l’annullamento della delibera. In assenza di impugnazione, l’assemblea resta valida e non può più essere contestata. Ad esempio, se un condomino non viene convocato e, pur ricevendo dall’amministratore i verbali con la riunione, non impugna la decisione, non può poi rifiutarsi di pagare le spese approvate in riunione.

L’assemblea deve svolgersi in un orari consoni (non ad esempio a mezzanotte per facilitare il quorum in seconda convocazione) e in un luogo accessibile a tutti i condomini. Inoltre, l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno della prima.

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima”.

Un unico avviso per più riunioni dell’assemblea in date diverse

L’amministratore può fissare più riunioni consecutive con un unico avviso di convocazione. Si tratta cioè della stessa assemblea che si sussegue nel tempo in modo “spezzettato”, in modo da assicurare lo svolgimento dell’incontro di condominio in termini brevi.

In pratica, l’amministratore provvede a inviare un solo avviso di convocazione, nel quale però non indica solo la data di prima e seconda convocazione (coi relativi quorum costitutivi differenti), ma anche le ulteriori date ed ore dell’eventuale sua prosecuzione. Chiaramente se i lavori dovessero terminarsi già alla prima data utile non si darebbe luogo alle successive riunioni.

In ogni caso, anche quando c’è un unico avviso di convocazione per più riunioni dell’assemblea (ed è quindi la stessa riunione che prosegue e viene protratta), detta convocazione deve contenere l’ordine del giorno, ossia specificare gli argomenti su cui l’assemblea è chiamata a deliberare nelle varie date.

L’amministratore deve indicare, nell’avviso di convocazione, che la chiusura della “prima” riunione viene prevista per una certa ora e che se per quell’ora gli argomenti posti all’ordine del giorno non sono stati tutti analizzati, discussi e decisi, la medesima riunione viene sospesa. Essa continua, come prosieguo della precedente, alla data e all’ora indicate nell’unico avviso di indizione assembleare.

Non c’è necessità che l’avviso di convocazione specifichi, per ogni singola data, il luogo ove l’assemblea deve riunirsi, potendo questo essere sempre lo stesso fissato per la prima riunione.