L’amministratore di condominio che non convoca l’assemblea per andare in mediazione è responsabile personalmente?

Dobbiamo evidenziare subito che, rispetto alla lite passiva – ciò che qui ci interessa – l’obbligo di RIFERIRE ALLA PRIMA ASSEMBLEA è di carattere interno, vale a dire rileva nel rapporto tra il mandante (il Condominio) ed il suo mandatario (l’Amministratore), ma non nei confronti del condòmino o del terzo che hanno promosso l’azione e che devono avere la certezza di poter convocare in giudizio il Condominio, nella persona del suo legale rappresentante.

E qui ci permettiamo di rilevare una certa incongruenza che rende il lavoro dell’Amministratore ancora – se possibile – più intricato e difficile.

Infatti, abbiamo detto sopra e in tabella riepilogativa, l’Amministratore deve RIFERIRE alla prima Assemblea la notifica di atti e provvedimenti CHE ESORBITINO DALLE SUE ATTRIBUZIONI, ma non c’è una norma che affermi che egli DEBBA CONVOCARNE UNA AD HOC: inoltre, scrivere che egli deve <<riferire>> farebbe intendere che, per il conferimento del mandato al legale, in tali casi, occorra un preventivo placet assembleare.

Quindi, come deve comportarsi l’Amministratore? Anche a mente della sentenza della Corte di cassazione riportata sopra, deduciamo, argomentando a contrario, che, se per le sue attribuzioni ordinarie – come, in quel caso, la difesa di una delibera in sede di impugnativa – egli può conferire mandato al legale e compiere tutte quelle attività pre ed endoprocessuali caratteristiche della difesa, quando la lite passiva riguardi materia a lui non attribuita, bensì all’Assemblea, solamente quest’ultima potrà decidere, deliberando, se resistere in giudizio oppure rimanere contumace e, pertanto, in ultima analisi, quale legale scegliere, nel primo caso.

Non solo: in altra materia, quella dell’onere di rendiconto, un bell’articolo della collega Giuliana Bartiromo commentava una pronuncia della Corte d’Appello di Napoli, confermata in Cassazione, dove si è ritenuto che <<le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, adottate nelle more del procedimento di revoca, non valgono a sanare l’inadempimento dell’amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione.

Pertanto, neppure la volontà sovrana dell’assemblea di approvare i rendiconti non presentati negli anni pregressi può salvare l’amministratore dalla revoca giudiziale proposta da uno dei condòmini e dal mancato adempimento della convocazione dell’assemblea ordinaria.

Tra l’altro, specificava appunto [la Corte], che l’amministratore revocato giudizialmente non può essere nominato di nuovo dall’assemblea.>> (articolo Avv.

Mutatis mutandis, questo tipo di ragionamento potrebbe essere applicato anche all’inadempimento dell’obbligo di riferire in Assemblea delle liti passive notificate all’Amministratore?

La giurisprudenza, specialmente di merito, ha ‘risolto’ questo problema in modo pragmatico: ovvero, richiedendo, in virtù dei poteri di direzione del processo riconosciuti dalla legge al Giudice, che il Condominio che si costituisce in giudizio, difeso dal legale firmatario dell’atto, produca, all’occasione immediatamente successiva (udienza, termine assegnato, etc.), la delibera di autorizzazione alla costituzione.

Pertanto, l’Amministratore INTANTO conferisce mandato al legale e si costituisce in giudizio in nome e per conto del Condominio, PER POI andare alla prima Assemblea con la richiesta di RATIFICA del proprio operato.

Ci si permette sommessamente di notare che la legittimazione passiva significa unicamente che i terzi, come il condòmino, hanno il buon diritto di notificare atti e provvedimenti al Condominio PRESSO L’AMMINISTRATORE PRO TEMPORE, NON invece che costui ha diritto di costituirsi in giudizio.

Il potere dispositivo del diritto processuale di difesa dovrebbe spettare alla parte; nei casi in cui, come quello di cui stiamo parlando, il giudizio riguardi una sfera di competenza assembleare, lo si ripete, solamente l’Assemblea dovrebbe decidere se partecipare o meno alla causa.

L’art. 1131, 4° comma, c.c., ci ricorda poi che l’Amministratore che omette di riferire PUO’ essere revocato: ecco allora la nostra risposta al quesito che ci ponevamo sopra circa la revoca by default e non ‘sanabile’ dell’Amministratore.

Nel caso di lite passiva ed omesso ‘riferimento’, a nostro avviso, l’Amministratore può essere revocato se così decide l’Assemblea.

Ovviamente, il condòmino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria, ma, per ottenere la revoca, non dovrebbe bastare il semplice fatto dell’omissione, bensì si dovrebbe indagare anche il ‘danno’ creato.

Infatti, prosegue il 4° comma dell’art. 1131 c.c., l’Amministratore che omette di riferire la lite passiva alla prima Assemblea, è tenuto al risarcimento del danno.

Quale danno? Sul punto, ci viene in soccorso la dottrina, che ha speso parole sapienti in materia: il SALIS, sempre citato dal TERZAGO, ragionava su come i proprietari (cioè i condòmini) potrebbero ricevere un danno qualora l’Amministratore, non riferendo loro della controversia attivata verso il Condominio (e sempre in materia esorbitante dai suoi poteri, rammentiamolo), decidesse autonomamente se costituirsi o meno in causa, così sottraendo il legittimo diritto di decidere all’Assemblea e determinando, per effetto delle regole che governano il contratto di mandato, la produzione degli effetti eventualmente negativi della pronuncia finale del giudizio in capo ai singoli condòmini, così obbligandoli verso il condòmino o i terzi attori del giudizio.

In altre parole, poiché tutto ciò che il mandatario compie si produce automaticamente nella sfera giuridica del mandante, se l’Amministratore conferisce mandato al legale e determina la partecipazione del Condominio che rappresenta ad un giudizio (oppure, all’opposto, decide che sia meglio se il Condominio rimane contumace), ne determina altrettanto la sottoposizione alle decisioni adottate dal Giudice, tra le quali le spese legali e l’eventuale condanna del Condominio ad un dare, pati, facere o non facere a favore degli attori.

Come quantificare il danno, è tutt’altra storia: il BRANCA, ancora citato dal TERZAGO, sosteneva che non fosse sufficiente dimostrare che la lite avrebbe avuto esito negativo (soccombenza del Condominio) anche in caso di intervento di altro rappresentante, perché <<il giudizio importa maggiori spese di quelle che si sopportano soddisfacendo volontariamente la pretesa dell’attore.>>

E continua il BRANCA sostenendo che questi oneri ‘differenziali’ (le spese di lite) saranno sempre a carico dell’Amministratore <<se egli non ha avvisato l’Assemblea del Condominio, salva la prova, da parte di lui, che, anche avendone notizia, l’Assemblea avrebbe deciso ugualmente di resistere (prova assai difficile).>> Altrettanto dicasi per il ritardo nel riferire, tale per cui la decisione dell’Assemblea sia stata in certo senso ‘precipitosa’ o addirittura inutile, per lo stato delle cose.

Ovviamente – ancora il BRANCA – se l’Amministratore non solo non ha riferito, ma si è anche comportato in giudizio in un modo tale da comprometterne il risultato, dovrà sostenere l’intero costo della lite.

Quanto alla giurisprudenza, una sentenza della Cassazione in merito, la n. 2259 del 02 marzo 1998, citata dal TERZAGO, sottolineava che, laddove si debba quantificare il danno (o anche valutarne la presenza, l’an), si potrebbe verificare se il Condominio avrebbe potuto soccombere in ogni caso, a fronte della evidenza ed esattezza delle domande vantate.

Ma allora, nel caso esaminato dal Tribunale di Monza, l’Amministratore ha fatto bene a non riferire della Mediazione e a non costituirsi in giudizio?

“C’è del metodo in questa … contumacia“ Polonio, ministro della corte, durante la tragedia shakespeariana ‘Amleto‘, osserva, a proposito del protagonista, <<C’è del metodo in questa follia>> (“Though this be madness, yet there is method in ‘t.—”), intendendo con ciò dire che il comportamento del principe danese, apparentemente inspiegabile e da folle, cela in realtà una STRATEGIA.

Ebbene, la figura della contumacia, che ai più richiama procedimenti penali, sbarre, inseguimenti roccamboleschi e un senso di imbarazzo e disagio, è invece spiegata e risolta, nel diritto processuale civile, proprio come l’apparente follia di Amleto: una TATTICA processuale.

Chi esercita la professione forense potrebbe trovarsi a dover consigliare il proprio assistito di non prendere parte ad un giudizio, di rimanere, appunto, contumace; e questo non solamente nel caso in cui, da un sommario esame della vicenda, appaia immediatamente evidente che l’assistito ha pienamente ragione e che ciò è talmente evidente, anche solo osservando la documentazione prodotta dall’attore, che il Giudice, esaminata la stessa, respingerà la domanda, per cui non è nemmeno il caso di perderci tempo.

Anche in casi in cui l’assistito abbia palesemente torto, la contumacia potrebbe essere una strategia processuale valida per risparmiare i costi di lite, dato che nel processo non si potrebbe svolgere una difesa convincente e che ribalti l’esito finale.

Nel caso in esame, allora, cosa è accaduto? Alla fine, si potrà osservare, per il Condominio è stato meglio non prendere parte alla Mediazione e, in seguito, rimanere contumace; non ha speso nulla ed aveva anche, sostanzialmente, ragione.

Tralaltro, pensiamo che l’Amministratore non subirà conseguenza alcuna, posto che nessuna somma ha dovuto sostenere il Condominio a favore del condòmino attore – sempre che non si acceda alla tesi per cui l’Amministratore è revocabile per il solo fatto di non aver riferito della lite all’Assemblea, ma di ciò si occuperà eventualmente il condòmino attore e soccombente, proponendo ricorso per la revoca.

Vogliamo allora immaginare, essendo inguaribili ottimisti, che l’Amministratore del Condominio di cui si tratta, essendo stato istruito, durante il corso di formazione di base o altri percorsi di aggiornamento, abbia eseguito un’attenta valutazione della propria migliore alternativa all’accordo negoziato , tecnica negoziale che viene insegnata nei corsi di formazione sul negoziato e sulla mediazione, i quali, a loro volta, sono anche materia obbligatoria dei corsi di formazione per gli Amministratori, ai sensi del D.M. 140/2014.

Vogliamo pensare che l’Amministratore, avendo anticipato che le doglianze del condòmino (ammesso che egli le avesse espresse in sede di domanda di mediazione) fossero per lo più infondate – come poi osservato dal Giudice – abbia consapevolmente ed intenzionalmente deciso di non sedersi al tavolo di Mediazione né di costituirsi in giudizio.

Perché al tavolo di Mediazione , l’Amministratore, anticipando la sentenza del Giudice, avrebbe potuto offrire solamente la restituzione delle somme poi dichiarate come non dovute … però avrebbe dovuto corrispondere le indennità di Mediazione, così facendo spendere al Condominio una somma maggiore di quella che questo ha speso non partecipando alla Mediazione.

Perché in giudizio , avrebbe dovuto costituirsi nominando un legale, con incertezza, anche in caso di vittoria, circa l’esito della pronuncia sulle spese (spesso compensate) e comunque dovendole anticipare a carico del Condominio.

Sappiamo, però, che i lettori pessimisti leggeranno la vicenda dando per scontato che l’Amministratore non abbia fatto il suo lavoro: questo non lo possiamo, comunque, sapere, non conoscendo i fatti per come si sono realmente svolti.

Possiamo solamente limitarci, ancora una volta, ad affermare che la Mediazione è un istituto che viene osteggiato per partito preso da alcuni e da altri venerato ad occhi chiusi, mentre pochi ne comprendono – almeno sino ad oggi – le reali potenzialità e il corretto modo di utilizzo, che dovrebbero condurre, a volte, in determinati casi, a scegliere altre strade, però in modo intenzionale ed a valle di valutazioni oggettive, non del pregiudizio o della paura.