Quand’è che il lastrico solare risulta effettivamente di proprietà del singolo condomino

In questa, come in altre fattispecie, la norma di riferimento risulta quella di cui all’art. 1117 c.c., dettata in materia di parti comuni dell’edificio, per la quale: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Nell’attuale, come nella precedente formulazione (anteriore alla legge di riforma n. 220/2012), il lastrico solare rientra a pieno titolo nella proprietà comune dei singoli proprietari delle unità immobiliari.

Ora come allora, pertanto, chi pretende di essere proprietario esclusivo del lastrico solare deve “vincere” la presunzione di condominialità e dimostrare, quindi, il titolo (ad esempio, l’atto di acquisto) dal quale discenderebbe la sua proprietà esclusiva.

A tal proposito giova segnalare un recentissimo pronunciamento della Suprema Corte che conferma i principi generali in materia di accertamento della proprietà esclusiva in relazione a beni che, tendenzialmente, dovrebbero presumersi di appartenenza comune, indivisa e pro-quota.

Come spesso capita, la vicenda ha riguardato un condomino proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano dello stabile in condominio che aveva ritenuto legittimo installare, sul lastrico solare, una caldaia con il relativo serbatoio di combustibile nonché realizzato una struttura adibita a serra.

Un altro condomino, proprietario anch’esso di un appartamento nel medesimo stabile, era insorto deducendo la sua titolarità pro quota del lastrico solare, ritenuto appunto di proprietà comune tra tutti i condomini chiedendo, pertanto, al Tribunale la declaratoria di illegittimità delle opere realizzate, il rilascio del lastrico solare nonché il risarcimento dei danni per la compromissione della staticità del bene e per il danneggiamento delle mattonelle e dell’asfalto del lastrico medesimo.

Al contrario, il condomino convenuto prospettava di essere, in virtù di atto notarile, l’unico proprietario dell’appartamento al terzo piano di detto stabile, ma anche di ogni accessione o pertinenza dell’immobile, prima tra tutti l’annesso terrazzino a livello e lastrico solare sovrastante lo stesso, come peraltro desumibile anche dall’atto di acquisto dello stesso attore, in virtù della vendita dei medesimi danti causa (venditori di entrambi gli immobili).

In prima istanza la domanda, anche sulla scorta di una consulenza tecnica d’ufficio veniva rigettata ma, con l’interposto appello, la Corte, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava l’illegittimità delle opere realizzate dal proprietario dell’ultimo piano sul lastrico solare condannandolo alla riduzione in pristino del lastrico stesso.

Nel motivare la propria decisione la Corte di Appello di Napoli, evidenziava come l’onere di provare la titolarità esclusiva del lastrico solare spettava a chi riteneva di esserne proprietario.

Che, tuttavia, l’anzidetta evenienza non era, peraltro, desumibile neppure dall’atto notarile d’acquisto, posto che, alla data di acquisto dell’appartamento ubicato all’ultimo piano, l’attore proprietario dell’unità immobiliare al primo piano, non aveva ancora acquistato detto appartamento, all’epoca dei fatti di proprietà del comune dante causa e che, pertanto, non poteva disporre che dei diritti attinenti al vano oggetto della vendita.

Viceversa, con l’acquisto successivo dell’appartamento al primo piano, da parte dell’attore, considerate le vicende successive alla divisione del fabbricato originariamente di un unico proprietario, doveva ritenersi comprensivo dei beni comuni, compresi i ballatoi ed i lastrici solari e di copertura della cassa scale; né rilevava che, all’attualità, il lastrico solare fosse accessibile solo dall’appartamento della convenuta, avendo la stessa ampliato la consistenza immobiliare acquistata accorpando nel proprio appartamento lo spazio del pianerottolo del terzo piano e della vanella ivi esistente nonché il terrazzino scoperto.

La causa, quindi, giungeva dinnanzi ai giudici della Suprema Corte che, lo premettiamo subito, accoglievano il ricorso del proprietario dell’ultimo piano e riformavano la sentenza della Corte d’Appello ma, tuttavia, solo per un vizio di motivazione della stessa, confermando al contrario il merito della vicenda e, pertanto, la condominialità del lastrico solare.

Nel motivare la decisione assunta con sentenza n. 7466, del 14 aprile 2015, la Corte di Cassazione giunge ad affermare come: “… la presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., non può essere superata assumendo un diverso stato di fatto dei luoghi oggetto di causa o una diversa interpretazione del titolo di acquisto”.

In altri termini, la modificazione dello stato dei luoghi, avvenuta con l’installazione di impianti, con la realizzazione di opere ovvero anche con la realizzazione di un cancello che escluda la destinazione del bene ad uso comune, non può superare la presunzione di comunione legislativamente prevista, né a ciò può utilmente giungersi con una diversa interpretazione dell’originario titolo di compravendita.

Anzi, neppure l’eventuale collegamento successivo tra beni può fondare detta pretesa, tanto è vero che: “In tema di condominio negli edifici, al fine di stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., è necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l’operatività della presunzione di proprietà comune, di cui a detta disposizione, con riferimento al momento della nascita del condominio, eventualmente coincidente con quello in cui il condomino che ne invochi l’applicazione abbia acquisito la proprietà di una porzione dello stabile, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all’acquisto” (Cass. civ. Sez. II, 23/09/2011, n. 19490).

Osserva ancora, la Corte come per vincere la presunzione legale di comunione stabilita per i beni elencati nell’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, il condomino che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di provare tale diritto e, a tal fine, è necessario un titolo di acquisto da cui desumere elementi tali da escludere, in modo assolutamente non equivoco, la comunione del bene, e tanto perché mentre la comunione si presume, discendendo direttamente dalla legge, l’esclusività della proprietà va, al contrario, rigorosamente provata da parte di chi la invoca.

La Corte, infatti, richiama i propri precedenti per cui: “In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova” ” (Cass. civ. Sez. II, 07/05/2010, n. 11195).

Pertanto, per stabilire la condominialità di un bene, si pensi a quello destinato ad alloggio del portiere, si deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, rinveniente dalla alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario unico proprietario o costruttore del fabbricato, vi sia stata una siffatta esplicita destinazione, che deve essere espressa o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di esso. Peraltro, per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune ex art. 1117, n. 2, c.c., non sono neppure sufficienti il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore/costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, considerato che tale effetto viene riconosciuto solo al contratto di compravendita (Cfr.: Sent. n. 11195 del 2010).

Ciò, tuttavia, non vuol dire che è escluso l’utilizzo, anche più intenso del lastrico solare ad opera di uno o più condomini.

Ed invero l’art. 1102 c.c. prevede, infatti, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, anche apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Così come ricordato da ultimo dalla sentenza n. 7466/2015, il pari godimento della cosa comune è soggetto a due limiti fondamentali:

1. il divieto di alterarne la destinazione;
2. il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimente uso secondo il loro diritto.

A tal proposito, ad esempio, è stato ritenuto che la realizzazione “di una grossa serra per piante” posizionata sul lastrico solare, esulando tale opera, per la sua accertata consistenza e per la sua natura, dal disposto di cui all’art. 1102 c.c., non rientra nella utilizzazione più intensa della cosa comune, trattandosi di opera che altera la normale destinazione del lastrico solare e che non è indispensabile all’utilizzo dell’appartamento di chi ha eseguito l’opera stessa.

Fermo restando il pari diritto d’uso altrui, di contro, è stato ritenuto legittimo: il diritto alla installazione sul lastrico solare di un’antenna autonoma, nonché il passaggio delle condutture, fili o qualsiasi altro impianto occorrente per il funzionamento degli apparecchi radioriceventi e televisivi; l’inserire la propria canna fumaria sul lastrico, incorporandone una porzione al servizio esclusivo della propria unità immobiliare; la realizzazione di una scala a chiocciola costruita nella proprietà esclusiva del condomino, attraverso la quale il medesimo accede al lastrico solare di proprietà comune, lasciando inalterato il vecchio passaggio, con scala a pioli, in precedenza utilizzato, in comune, dai vari condomini.

Pertanto, il lastrico solare si presume legalmente di proprietà comune, fino a quando il contrario non emerga dal titolo, fermo restando – nel caso di condominialità del bene – la possibilità di un utilizzo, più o meno inteso dello stesso da parte di ogni singolo condomino che, tuttavia, non può mai sfociare in una alterazione della destinazione d’uso, né in un impedimento per gli altri partecipanti al condominio al paritario uso secondo il loro normale diritto.

Da ricordare, infine, che il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

In particolare, nella ripartizione della relativa spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare, ove il condomino che abbia l’uso esclusivo dello stesso sia proprietario di un appartamento con terrazza a livello, nel riparto dei due terzi della spesa fra i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, concorre in proporzione al valore della parte dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la terrazza a livello, che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento (Cfr.: Cass. civ., 23/01/2014, n. 1451).

Per completezza, ricordiamo che l’amministratore del condominio, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c., ha sia la rappresentanza processuale attiva per gli atti conservativi a difesa della proprietà comune, che quella processuale passiva in tutte le controversie aventi ad oggetto i beni comuni dell’edificio, pertanto, può essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente dette parti comuni, anche qualora il bene condominiale, come il lastrico solare, appartenga in proprietà superficiaria ovvero sia attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini.