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Ci sono regolamenti di condominio che vietano ai condomini di dare in affitto la casa a studenti universitari, extracomunitari, clandestini irregolari, esercizi commerciali che svolgono attività rumorose. Ce ne sono altri che vietano di possedere animali o di farli transitare in ascensore. Altri impediscono ai condomini di esporre vasi da fiori sul terrazzo, caldaie, condizionatori o tende non in tinta con i colori prescelti dal costruttore. Ed ancora ci sono regolamenti che vietano di fare rumore in determinati orari del giorno, di non suonare strumenti musicali, di non costruire verande sul balcone e di non utilizzare le aiuole per i propri scopi. Tutti questi limiti vanno a comprimere i diritti che la legge riconosce al proprietario di un immobile, sia esso esclusivo come l’appartamento, sia esso di spettanza solo per una quota come le parti comuni dell’edificio. Così è lecito chiedersi se, in ipotesi del genere, il regolamento di condominio prevale sulla legge. È quanto chiariremo in questo articolo in cui approfondiremo fino a dove può spingersi il regolamento nell’impedire determinati usi della proprietà privata che, per Costituzione, è intangibile.
Regolamento di condominio: quale maggioranza?
Innanzitutto dobbiamo chiarire che c’è regolamento e regolamento. Soltanto quello approvato all’unanimità può imporre dei confini all’esercizio del diritto di proprietà e all’utilizzo dell’appartamento. Il paletto diventa infatti una sorta di “autolimitazione”: solo il consenso dell’interessato può creare un vincolo valido per questi così come per i successivi acquirenti dell’immobile.
Il regolamento può essere approvato all’unanimità in due modi diversi: o con votazione in assemblea (viene così chiamato «regolamento assembleare») oppure con approvazione differita, da parte dei singoli acquirenti degli immobili, davanti al notaio nel momento in cui acquistano l’appartamento dall’originario costruttore (cosiddetto «regolamento contrattuale», proprio perché allegato o richiamato al contratto).
Al contrario, il regolamento approvato con la semplice maggioranza può regolare solo l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, senza andare a derogare le norme imperative del codice civile. Non potrebbe, ad esempio, violare la regola della ripartizione delle spese secondo millesimi o vietare l’utilizzo di inferriate o doppi infissi; non potrebbe porre condizioni all’affitto o stabilire in che modo i condomini devono utilizzare il cortile o il lastrico solare.
I divieti del regolamento valgono per i successivi acquirenti?
Se è vero che chi approva un regolamento contrattuale lo fa con coscienza, autorizzando la limitazione al proprio diritto di proprietà, non è detto che la medesima consapevolezza sia anche in capo a un successivo acquirente, il quale ad esempio potrebbe essere portato a comprare una casa ad uso investimento, per poi trovarsi con il divieto di locare a studenti.
Proprio per tutelare gli acquirenti, la giurisprudenza ritiene che il regolamento condominiale diventa valido e opponibile a questi ultimi solo se trascritto nei pubblici registri immobiliari; in questo modo ogni interessato all’acquisto, prima della firma dell’atto di vendita, può prenderne visione. In alternativa, secondo alcune pronunce, è ugualmente valido nei confronti dell’acquirente il regolamento allegato al rogito notarile con cui è stato comprato l’appartamento; anche questo sistema, infatti, garantirebbe la preventiva conoscenza di limiti e divieto all’uso dell’immobile. Il regolamento di condominio è obbligatorio anche per l’affittuario ossia l’inquilino in locazione ad uso abitativo. Il conduttore deve rispettare le norme contenute nel regolamento condominiale. Se non lo fa, è inadempiente non essendosi servito della cosa locata per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze; pertanto può essere sfrattato per «grave inadempimento».
Un regolamento di condominio può limitare l’uso dell’appartamento?
Come si è detto, solo il regolamento approvato all’unanimità può limitare l’uso dell’appartamento. I limiti che il regolamento di condominio può porre incidono, di solito, sulle nuove forme di locazione: oltre al bed & breakfast e all’affittacamere, ci sono le locazioni brevi, attività tutte svolte anche da privati che in tal modo offrono in godimento a terzi il proprio immobile per una durata limitata (anche pochi giorni). Si tratta di un’attività che può creare pregiudizio agli altri abitanti del condominio in tema di sicurezza, di tranquillità e di immissioni di rumore, per la continua alternanza delle persone nell’uso del bene locato, non sempre rispettose delle regole del buon vivere civile e di vicinato. Simili limitazioni e divieti possono essere previsti nei soli regolamenti contrattuali. Possono risultare anche da una delibera assembleare, purché assunta con il consenso unanime di tutti i condomini e poi trascritta nei registri immobiliari. L’importante è che queste clausole, in quanto destinate a imporre delle limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sui beni di loro esclusiva proprietà o a disciplinarne l’uso, siano scritte in modo chiaro ed esplicito e facciano uso di espressioni che non diano luogo a possibili incertezze.
Il regolamento di condomino prevale sulla legge?
Il regolamento di condominio può derogare alle norme di legge solo se approvato all’unanimità e a condizione che non si tratti di norme inderogabili e imperative, molte delle quali sono contenute nel codice civile.
Il regolamento non può, ad esempio, vietare ai condomini di possedere animali in casa, ma – secondo la giurisprudenza – se approvata all’unanimità, l’eventuale clausola è legittima.
Il regolamento di condominio non può derogare alle norme che prevedono i diritti inviolabili dei condomini. In particolare, il regolamento:
- non può imporre ai proprietari di rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni dell’edificio, ad esempio costringendo il condomino del piano terra, che magari ha un negozio, a non accedere all’interno dell’edificio o a non utilizzare il parcheggio comune;
- non può escludere che uno o più condomini non partecipino alle spese comuni secondo i rispettivi millesimi. Così, ad esempio, è nulla la clausola – imposta dal costruttore – con cui questi si esonera dal pagamento delle spese condominiali gravanti sugli appartamenti rimasti invenduti;
- deve rispettare le norme inderogabili come quelle che vietano di eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o quelle che vietano di sopraelevare se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono;
- deve rispettare i diritti di ciascun condomino per come risultanti dall’atto di acquisto, non potendoli né diminuire né escludere in modo eccessivo (potrebbe però impedire, se approvato all’unanimità, determinate condotte che possono violare il decoro architettonico come le tende di un particolare colore o la realizzazione di una veranda sul balcone);
- non può derogare alle norme del codice civile che regolano la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio e i relativi compiti e poteri;
- non può vietare o limitare il diritto dei condomini di contestare, dissentire o impugnare le delibere dell’assemblea;
- non può derogare alle norme del codice che regolano le modalità con cui possono essere apportate innovazioni all’edificio condominiale;
- non può prevedere eccezioni al principio di indivisibilità delle parti comuni dell’edificio; pertanto il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni;
- non può modificare le regole sulla rappresentanza e voto in assemblea;
- non può cambiare le norme sulla validità delle delibere del condominio;
Nel caso in cui il regolamento di condominio contenga norme incompatibili con tali disposizioni di legge, prevale automaticamente la legge e il regolamento può essere disapplicato o impugnato davanti al giudice.
Quando il regolamento può derogare la legge?
È stato ritenuto valido il divieto di apposizione di insegne, targhe e simili sui muri dell’edificio o subordinato al consenso dell’amministrazione, così come il divieto del proprietario dell’ultimo piano di costruire sopra lo stesso (diritto di soprelevazione); si possono vietare gli interventi che pregiudicano il decoro così come le attività rumorose. È stata invece ritenuta nulla la clausola del regolamento che prevede l’attribuzione della carica di amministratore ad un determinato soggetto (ad esempio il costruttore, senza possibilità di nomina assembleare), per un tempo indeterminato.
Il regolamento può di certo stabilire un criterio particolare di ripartizione delle spese, sia in generale, sia per alcuni servizi e manutenzioni, vincolante per tutti i partecipanti al condominio. Perché ciò avvenga, però, la clausola o l’intero regolamento deve essere stato approvato all’unanimità.
Inoltre il regolamento può prevedere che alla manutenzione del lastrico solare provvedano tutti i condomini secondo millesimi, a prescindere che siano o meno coperti dalla porzione di lastrico oggetto di lavori.
