Seconda auto nel cortile del condominio: come comportarsi

Sono ormai poche le famiglie che non hanno una «seconda auto». A fronte però di questa maggiore disponibilità economica, non sono invece aumentati i parcheggi, sia quelli ricavati sul suolo pubblico che quelli condominiali. Anzi, nonostante la legge imponga – almeno nei palazzi di nuova costruzione – il rispetto di una precisa proporzione tra la volumetria degli appartamenti e l’area adibita a parcheggio, i posti per le automobili sono quasi sempre inferiori ai mezzi circolanti. Che fare, quindi, se alcuni condomini hanno la seconda auto e, parcheggiandola nel cortile, impediscono agli altri di lasciare l’unico mezzo di proprietà?

Il problema, ovviamente, non si pone quando l’area condominiale è in grado di ospitare sia la «prima» che la «seconda auto» di tutti i condomini, e magari anche quelle degli ospiti. Le difficoltà, però, iniziano a sorgere quando lo spazio è limitato e non consente a tutti di farne pari uso. Cerchiamo quindi di capire come comportarsi in presenza di una seconda auto nel cortile del condominio.

Che fare quando il cortile non può contenere tutte le auto

Se il cortile del condominio è sufficiente a garantire a tutti i condomini di parcheggiare le proprie auto, problemi non si pongono. Di solito, l’assemblea sceglie di definire dei «posti fissi» per un’auto ad appartamento.

Quando invece il cortile condominiale non è sufficiente a garantire il parcheggio delle auto di tutti i condòmini, è illegittima una situazione – non regolamentata dall’assemblea – che lasci il predominio di fatto a chi arriva per primo, consentendogli di occupare gli spazi disponibili del parcheggio (secondo l’adagio «chi prima arriva meglio alloggia»). Tale stato di cose finirebbe per svantaggiare sistematicamente chi, la sera, rientra più tardi a casa rispetto a chi, invece, esce solo durante la mattina. Il che si pone in contrasto con il codice civile, a norma del quale tutti i condomini possono liberamente utilizzare gli spazi comuni (così il parcheggio e il cortile) a condizione che lascino anche agli altri la possibilità di fare altrettanto; ed è chiaro che chi rientra a casa prima dei vicini non lascia a questi ultimi alcuna libertà. In tali casi l’assemblea è tenuta a fissare dei turni, secondo rotazione, in modo da consentire a tutti i condomini di sfruttare l’area. Se, però, l’assemblea non provvede in tal senso, il singolo condomino può rivolgersi al giudice affinché sia quest’ultimo a indicare i turni.

Come comportarsi con le seconde auto dei condomini?

Se l’assegnazione dei posti fissi è consentita per la prima vettura, essa è invece vietata per la seconda auto. Il fatto che un condomino, col consenso anche tacito degli altri, abbia utilizzato a lungo due posti auto perché inutilizzati dagli altri non gli consente di continuare a farlo (sempre che qualcuno glielo contesti). Collocare una seconda macchina nel parcheggio condominiale va quindi considerato abusivo, per violazione del Codice civile, laddove lo spazio sia insufficiente anche per consentire un parcheggio a famiglia, posto che questo comportamento viola il pari diritto di godimento degli altri condomini.

Secondo la Cassazione è nulla una delibera dell’assemblea che, pur in assenza di posti sufficienti per ospitare le auto di tutti i condomini, decida l’assegnazione nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda auto; tale delibera, infatti, da un lato sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono due veicoli, e dall’altro crea i presupposti per l’acquisto, da parte del condomino che usi la cosa comune come se ne fosse proprietario, della relativa proprietà a titolo di usucapione.