Guida alla scelta dell’amministratore

Sono davvero molteplici i motivi per cui si sostituisce l’amministratore, una lista quasi interminabile quindi, a precindere dall’origine e la causale, bisogna comunque essere preparati a questo evento. 
Seguiamo passo per passo come procedere alla nomina, per evitare di incorrere in problemi sia in fase d’ incarico che in tempi successivi alla nomina, cercando di scegliere il miglior professionista.

1. CONVOCAZIONE DELL’ ASSEMBLEA

La carica di un amministratore dura 2 anni (24 mesi) quindi per nominare un nuovo amministratore, così come per la eventuale conferma di quello in carica, occorre necessariamente convocare l’assemblea dei Condomini.

La convocazione di questa assemblea deve aver come capo all’ordine del giorno: “nomina dell’amministratore”, altrimenti non è consentito deliberare in merito, senza opportuno ordine del giorno, l’amministrtore non si può scegliere.
Di solito si pone al capo del giorno l’argomento e si esorta contestualmente i sigg. Condomini di presentare un professionista in assemblea.

Se l’assemblea non viene convocata (l’amministratore in carica ha l’obbligo di porre l’argomento ogni 2 anni, al termine del suo mandato – sia per ottenere un rinnovo che per porre ai Condomini la scelta di un altro), dunque l’assemblea può essere convocata, oltre che dell’amministrtaore, anche dai Condomini, secondo l’ art. 66 disp. att. c.c. Per le modalità di convocazione si può seguire questa guida: Convocazione dell’assemblea

2. INDIVIDUARE IL CANDIDATO

Per garantire una buona conduzione di un condominio bisogna assicurarsi che il professionista candidato abbia tutti i requisiti di Legge e tra tutti deve:
essere un esperto del settore (non avventizio quindi)
avere una posizione fiscale adatta (possessore di partita IVA).

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Note:
Non importa che il candidato fornisca referenze su quanti condomini amministri (il dato non è assolutamente utile a capire la qualità del suo operato).
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Un amministratore, come ogni professionista dovrebbe, deve essere titolare di una polizza assicurativa professionale che garantisca la copertura in caso di suoi diretti errori che rechino danno anche ad un singolo condomino (Responsabilità professionale)

In via generale, un amministratore deve conoscere il codice civile in modo da condurre correttamente il suo operato nel rispetto dello stesso, deve essere una persona informata in merito ai continui aggiornamenti delle Leggi in materia di condominio.
Nel rispetto di qualunque situazione i “conflitto di interessi” non può essere un condomino. La legge non si esprime in merito ma per il concetto di conflitto e comunque tutti gli obblighi di legge da osservare cui il soggetto “amministratore di condominio” deve attenersi, dovrebbero impedire che un condomino amministri il condominio dove già vi è partecipe.

3. COMMISSIONE DI CONDOMINI

Come in altri casi accade, laddove giungano molte offerte, improbabili da aprirle tutte, leggerle e valutare in un assemblea, è consigliabile procedere in separata sede, nominando una commissione di pochi Condomini che, con calma, valuti le offerte pervenute. Obiettivi della commissione possono essere 2 diversi: in un caso si da il compito di scegliere il candidato da nominarenell’altro di scegliere 2 o 3 candidati tra i preventivi accolti, da riproporre in assemblea con una relazione di valutazione annessa, per ognuno e comparativa.

Può essere necessario in alcuni casi, dopo una prima analisi, individuare le migliori offerte e procedere ad un incontro conoscitivo. In tale sede NON bisogna mai rivelare il contesto di altre offerte e non accettare sconti, migliorie od altro che discostino dall’offerta presentata in assemblea (oltre a non essere corretto, invaliderebbe l’offerta stessa).
Anche in un incontro occorre conoscere tutti i requisiti per procedere alla scelta.  

Di solito le scelte adottate dalla commissione sono valevoli allo stesso modo in cui lo è l’assemblea, dicasi per incarichi, scelte di preventivi per manutenzione etc. Nel caso dell’amministratore, occorre d’obbligo riconvocare l’assemblea, per la “formalizzazione dell’incarico”.

Per conoscere tutti i requisiti consultate I requisiti dell’amministratore

4. LA NOMINA IN ASSEMBLEA

La nomina dell’amministratore che sia regolare e priva di vizi, deve esser fatta in modo da garantire la massima trasparenza nel rispetto di tutti i Condomini:
Convocazione: nel caso in cui la nomina si faccia in seguito ad un capo dell’ordine del giorno posto dall’amministratore in carica “nomina dell’amministratore”, Basti scegliere (qualora non si volesse confermare l’amministratore in carica) un professionista da candidare così come descritto al capitolo precedente.
Nel caso invece ci si trovi in assenza dell’amministratore (ad esempio prima nomina, decesso dell’amministratore in carica, assenza totale per altri motivi) bisogna procedere all’auto convocazione così come descritto dal dispositivo di attuazione articolo 66 del Codice Civile.
Sulle modalità di convocazione e validità assembleare si può seguire questa guida Convocazione dell’ Assemblea

NOMINA DELL’AMMINISTRATORE

ECCO COME SI FORMALIZZA – “Si nomina ad amministrare codesto Condominio, Nome e Cognome , nato a… il… con Cod. Fisc. (o ragione sociale dell’azienda con relativi dati) con sede operativa in Città, via, recapiti telefonici”. 

IL QUORUM NECESSARIO
L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, cioè la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore del Condominio).