Quali sono i diritti dei morosi in condominio

Mancato pagamento delle spese di condominio: i morosi hanno diritto a vedere le fatture dei lavori, ma non possono impugnare il decreto ingiuntivo se non hanno prima impugnato la delibera dell’assemblea.

In condominio sono tutti uguali, morosi e non. Così chi non paga le spese e gli oneri relativi ai propri millesimi ha comunque diritto ad ottenere, da parte dell’amministratore, l’esibizione di tutta la documentazione contabile, ivi compresi i giustificativi dei lavori, le fatture e la certificazione di conformità dei lavori deliberati dall’assemblea. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza.

L’amministratore non può rifiutarsi di consegnare, ai proprietari morosi con le spese condominiali, i documenti della gestione anche se è stata l’assemblea, con una apposita delibera, a stabilire il divieto di trasparenza verso chi non paga.

La giurisprudenza però è stata chiara: una volta ricevuto il decreto ingiuntivo per non aver pagato le spese decise dall’assemblea, il condomino non può più contestarlo se non ha, a suo tempo, impugnato la relativa delibera condominiale con cui tali spese sono state deliberate. In buona sostanza, se non si impugna la decisione dell’assemblea condominiale, non si può neanche presentare opposizione al successivo decreto ingiuntivo.

La delibera dell’assemblea si impugna entro 30 giorni:

– se è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari;

– quando decide su un atto di ordinaria amministrazione, se è gravemente pregiudizievole della cosa comune, indipendentemente dalla presenza di vizi attinenti alla formazione della volontà della maggioranza;

– quando decide un atto di straordinaria amministrazione o un’innovazione senza la maggioranza prescritta.

In tutti gli altri casi – si tratta dei vizi più gravi – la delibera si considera (non già annullabile, ma) nulla e può essere impugnata senza limiti di tempo (ad esempio se l’assemblea modifica il criterio di ripartizione delle spese senza il consenso unanime).

Il termine di 30 giorni per impugnare la delibera annullabile è a pena di decadenza: una volta scaduto, pertanto, i condomini non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti.

Il condomino moroso che non ha partecipato alla riunione di condominio ha diritto a ricevere il verbale della relativa assemblea per poterne prendere visione ed, eventualmente, contestarlo. In tal caso, il termine di 30 giorni per impugnare la decisione decorre dal giorno in cui l’amministratore gli ha comunicato il verbale con raccomandata a.r. o con raccomandata a mani o con posta elettronica certificata. Non vale la conoscenza indiretta della decisione (perché è stata comunicata per telefono o da un vicino di casa).

Il condomino moroso può subire l’interruzione dal godimento dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato: ad esempio l’accesso al parcheggio comune o al campo da tennis. Si discute se sia possibile invece il distacco dell’acqua o del gas, trattandosi di servizi essenziali, necessari per la stessa sopravvivenza.

Il condomino moroso ha diritto al rispetto della propria privacy solo nei confronti dei terzi estranei e non degli altri condomini. Questi ultimi, quindi, hanno diritto a sapere, dall’amministratore, chi non paga le spese di condominio, potendolo chiedere anche in assemblea se non vi partecipano altre persone diverse dai proprietari.

L’amministratore ad esempio non può mai ricorrere all’utilizzo della bacheca condominiale per indicare i nomi dei condomini morosi, neanche al fine di ottimizzare i tempi di recupero delle somme dovute. Quindi ben venga un cartello in cui si sollecitano genericamente «i condomini non in regola con i pagamenti», ma non quelli che fanno nome e cognome al fine di metterli alla pubblica gogna. Questo perché la bacheca collocata nell’androne condominiale è normalmente aperta all’accesso di terzi estranei al condominio.

Commette il reato di diffamazione l’amministratore che affigge il comunicato con il quale alcuni condomini vengono indicati come morosi nel pagamento delle quote condominiali in luogo accessibile ad un numero indeterminato di altri soggetti (come ad esempio la porta dell’ascensore di un condominio).

Esiste però un’eccezione. Se un creditore non è stato pagato e intende agire con un pignoramento contro i condomini, ha diritto a conoscere, dall’amministratore, l’elenco di quelli che non hanno pagato: questo perché è suo obbligo agire prima contro questi e poi contro gli altri in regola coi versamenti in proporzione ai relativi millesimi di proprietà.