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Il tuo condominio aveva bisogno urgente di un nuovo amministratore. Il precedente si era dimostrato disinteressato e negligente: la sua gestione scellerata aveva lasciato peraltro le casse con grossi debiti da pagare. Così vi siete riuniti e, con un’unica votazione, avete nominato un nuovo amministratore. Tra la fretta e l’entusiasmo di aver trovato una persona di fiducia e su cui si è formato subito il consenso unanime, vi siete però dimenticati di chiedergli quale fosse il suo compenso, né questi lo ha indicato nel verbale di nomina. Ed ora, la batosta: nel bilancio di fine anno compare una parcella di gran lunga superiore alla media praticata dai colleghi. Che cosa potete fare per opporvi a un pagamento tanto esoso? Se l’amministratore di condominio non indica il compenso che succede? La risposta è stata data da una recente sentenza del Tribunale di Massa.
Quale maggioranza per nominare l’amministratore di condominio?
La nomina dell’amministratore di condominio spetta all’assemblea che deve raggiungere, nello stesso tempo, le due seguenti maggioranze:
- il voto favorevole di almeno 500 millesimi dello stabile;
- il voto favorevole di almeno metà degli intervenuti +1 alla riunione.
Come funziona il compenso dell’amministratore di condominio?
In base a quanto prevede il codice civile, nel momento stesso in cui accetta la nomina o il rinnovo del precedente incarico, l’amministratore di condominio deve specificare analiticamente l’importo che egli chiede a titolo di compenso per l’attività professionale svolta. Deve anche indicare eventuali compensi aggiuntivi dovuti nell’ipotesi di lavori straordinari. In caso contrario la nomina è nulla e i compensi aggiuntivi non sono dovuti.
Spetta solo all’assemblea valutare l’ammontare richiesto al momento della nomina.
Il compenso richiesto dall’amministratore e approvato in sede assembleare è onnicomprensivo per tutta l’attività gestoria che egli deve svolgere, senza poter quindi pretendere cifre ulteriori per lavori o adempimenti connessi alla vita condominiale (come appunto l’attività di assistenza e di controllo in caso di ristrutturazioni o rifacimenti delle parti comuni).
Spetta solo all’assemblea valutare l’ammontare richiesto al momento della nomina.
Il compenso richiesto dall’amministratore e approvato in sede assembleare è onnicomprensivo per tutta l’attività gestoria che egli deve svolgere, senza poter quindi pretendere cifre ulteriori per lavori o adempimenti connessi alla vita condominiale (come appunto l’attività di assistenza e di controllo in caso di ristrutturazioni o rifacimenti delle parti comuni).
Che succede se l’amministratore non indica il proprio compenso?
Il tribunale di Massa riconferma questi principi: è pertanto nulla la nomina dell’amministratore, in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso. Non è sufficiente l’indicazione di una somma complessiva, inserita fra le voci del preventivo. L’indicazione di una somma complessiva è contraria all’esigenza di chiarezza, trasparenza e formalità che il codice civile impone e che, sul punto, sembra essere tassativo. La legge mira così a garantire la massima trasparenza per i condòmini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone il compenso dell’amministratore al momento del conferimento del mandato; si applica sia nel caso di prima nomina che nel caso delle successive riconferme.L’amministratore può anche allegare al preventivo o all’avviso di convocazione dell’assemblea un documento con il dettaglio del compenso richiesto, da sottoporre ai condomini. Tale dettaglio dovrà chiarire: il compenso per spese ordinarie (con indicazione di cosa si intenda per spesa ordinaria) e l’eventuale compenso per spese straordinarie. Quel che è certo è che l’amministratore non può inviare tale dettaglio in un momento successivo alla sua nomina, ad esempio dopo qualche settimana o, peggio, dopo mesi: tale scrittura non avrebbe alcun valore e non potrebbe sanare la nullità della sua nomina.
