Cos’è l’azione di regolamento di confini e come funziona

Il confine tra due proprietà è la linea che segna il punto in cui l’estensione di una proprietà finisce e inizia quella dell’altra.

Può accadere che tale linea non sia stata mai individuata con esattezza o comunque risulti incerta perché uno dei proprietari ritiene che sia stata oltrepassata dall’altro proprietario, a danno della sua proprietà.

L’incertezza sul preciso punto in cui l’estensione di un fondo finisce e inizia quella dell’altro, può far sorgere disaccordo tra i rispettivi proprietari.

Cosa possono fare in questi casi i proprietari? Esiste una tutela per il proprietario che si ritiene danneggiato dalla mancata esattezza della linea di confine?

La questione è disciplinata dal codice civile, secondo cui quando i confini tra due fondi limitrofi sono incerti, ciascuno dei proprietari può rivolgersi ad un giudice, instaurando una causa, nel corso della quale il giudice stesso dovrà stabilire i confini o la linea di demarcazione tra le proprietà, ponendo fine alla situazione di incertezza.  Tale azione giudiziale è denominata azione di regolamento di confini.  Ma analizziamo nel dettaglio quando e come può essere proposta l’azione di regolamento di confin

Quando e come proporre l’azione di regolamento di confini

L’azione di regolamento di confini è un’azione a difesa della proprietà, denominata «petitoria».

Tale azione non è diretta alla risoluzione di una lite relativa ai titoli di proprietà dei fondi limitrofi, dal momento che è diretta solo all’accertamento dell’estensione dei fondi confinanti al fine di ottenerne un tracciamento preciso.

Per proporre tale azione, quindi:

• i due fondi devono essere confinanti;
• deve esistere lo stato di incertezza sui confini tra le rispettive proprietà.

Prima di proporre l’azione di regolamento di confini, bisogna instaurare obbligatoriamente il procedimento di mediazione, quale condizione di procedibilità dell’azione stessa.

In particolare ciascuno dei proprietari può convocare l’altro dinanzi ad un organismo di mediazione affinché quest’ultimo tenti di far giungere loro ad un accordo sulla delimitazione dei confini tra le rispettive proprietà

Una volta raggiunto l’accordo, allora viene redatto un documento, denominato verbale di mediazione che pone fine alla questione.

Il verbale di mediazione costituisce titolo esecutivo, ossia può consentire l’esecuzione forzata in caso di mancata osservanza dello stesso da parte dei due proprietari. Se sul verbale di mediazione è apposta la firma anche degli avvocati delle parti non sarà necessario che lo stesso sia omologato dal giudice. In pratica, non sarà necessario che quest’ultimo attesti la conformità dell’accordo alle norme di legge inviolabili.

Se il verbale di mediazione, invece, non apporta le firme degli avvocati delle parti, allora, sarà necessaria l’omologazione dinanzi al giudice che ne attesti la conformità alle suddette norme.

Nel caso in cui, nel corso del procedimento di mediazione, le parti non raggiungano l’accordo e, pertanto, il verbale di mediazione risulti negativo, ciascuno dei proprietari può proporre l’azione di regolamento di confini, con atto di citazione, dinanzi al Tribunale del luogo in cui si trovano i fondi confinanti.

In pratica, il proprietario che propone tale azione (definito attore), con atto di citazione, chiama in giudizio il proprietario del fondo limitrofo (definito convenuto), chiedendo che venga accertata dal giudice l’esatta estensione delle rispettive proprietà che, ovviamente, risulta incerta.

Se da tale situazione di incertezza è accaduto che una porzione di fondo di proprietà dell’attore sia detenuta indebitamente dal convenuto, l’attore può chiedere, oltre al tracciamento del confine tra le rispettive proprietà, anche la restituzione di quella porzione di fondo.

Cosa si intende per fondi limitrofi o confinanti

L’azione di regolamento di confini, come abbiamo visto, può essere proposta quando vi è incertezza sulla linea di demarcazione tra i fondi confinanti.  Ma cosa si intende per “fondi”?

Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione, secondo cui la parola “fondo” indica qualsiasi tipo di immobile.

Pertanto, quando si parla di fondo ci si riferisce non solo ai terreni agricoli, ma anche a quelli urbani, su cui sono presenti o meno costruzioni.

Ne consegue, dunque, che l’azione di regolamento di confini potrà essere proposta per porre fine all’incertezza sull’estensione di tutti i tipi di proprietà confinanti.

Prescrizione e usucapione nell’azione di regolamento di confini

L’azione di regolamento di confini, essendo un’azione petitoria e, quindi, a difesa della proprietà, può essere proposta in qualsiasi momento, ossia non è soggetta a prescrizione. L’unico limite è posto dall’usucapione.

In altre parole, se l’attore, nel giudizio di regolamento di confini, ha chiesto che vengano stabiliti i confini e che sia restituita la porzione di fondo, detenuta indebitamente dal convenuto, quest’ultimo può opporsi, sostenendo che su detta zona ha acquistato la proprietà per usucapione, ossia la proprietà per possesso pacifico (vale a dire possesso acquisito senza atti clandestini e di violenza), ininterrotto e continuato per un determinato periodo di tempo, stabilito dalla legge. Tale periodo di tempo varia secondo la natura dell’immobile, del possesso (se in buona o mala fede), della presenza di un titolo d’acquisto idoneo e della sua trascrizione nei registri immobiliari.

Tornando all’azione di regolamento di confini, se nel giudizio instaurato con essa, verrà dimostrato l’acquisto della proprietà per usucapione da parte del convenuto, la predetta azione sarà rigettata.

Come provare i confini 

Per dimostrare l’esistenza dei confini, nel corso del giudizio instaurato con l’azione di regolamento di confini, sia il proprietario che ha proposto tale giudizio che quello che è stato chiamato in causa, dovranno fornire delle prove.

Tali prove possono essere documentali, come per esempio i titoli d’acquisto della proprietà dei fondi.

Questi documenti, infatti, solitamente contengono una serie di indicazioni utili ai fini dell’indagine che il Giudice è chiamato ad eseguire nel corso di questo tipo di giudizi. Ciò perché, essi, spesso, non solo contengono riferimenti specifici ai confini con le altre proprietà limitrofe, ma contengono dati catastali e planimetrie, che costituiscono vere e proprie fonti di prova dell’esattezza della linea di demarcazione tra proprietà.

Altre prove sono quelle per testimoni o, più efficacemente, altri eventuali scritti da cui risultino, in qualche modo, tracce dell’esistenza dei confini.

Anche le mappe catastali costituiscono mezzi di prova da cui il giudice può desumere e stabilire il tracciamento della linea di demarcazione tra le proprietà.

Secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, queste prove devono essere utilizzate secondo un preciso ordine gerarchico.

In pratica, si dovrebbero esaminare prima i titoli d’acquisto delle proprietà dei due fondi e in mancanza di questi tutte le altre prove fornite dalle parti. Solo nel caso in cui tali mezzi di prova risultino inidonei o insufficienti a provare l’esattezza dell’estensione delle rispettive proprietà, il giudice dovrebbe stabilire il tracciamento della linea di demarcazione attraverso le mappe catastali.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha statuito, invece, che nei giudizi di regolamento di confini, si prescinde da qualsivoglia gerarchia tra i mezzi di prova, in quanto il giudice è libero di valutare comparativamente tutte le prove fornite dalle parti e ritenute attendibili e rilevanti ai fini della decisione e quindi del tracciamento dei confini tra i due fondi limitrofi.

Differenza tra azione di regolamento di confini e azione di apposizione di termini

Presupposto per proporre l’azione di regolamento di confini è l’incertezza sull’estensione di due fondi limitrofi.  Ma cosa succede se una volta accertati i confini tra due proprietà, questi confini non sono più riconoscibili o tangibili?

Avv. Rosalba Sblendorio