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Vediamo quali sono i requisiti che occorrono per la nomina ad amministratore, le ipotesi nelle quali si ha conflitto di interessi e le azioni a disposizione del condomino, e tutti i casi di cessazione dell’incarico.
L’amministratore condominiale è il soggetto incaricato di provvedere alla gestione del condominio. L’incarico di amministratore è conferito dall’assemblea dei condomini o, se questa non provvede, è assegnato dall’autorità giudiziaria.
È obbligatorio nominare un amministratore di condominio quando i condomini sono più di otto.
L’assemblea stabilisce a chi assegnare l’incarico, o, se questa non provvede, la nomina può esser richiesta all’autorità giudiziaria da uno o più condomini o dal precedente amministratore.
Per essere nominati amministratori di condominio sono necessari i seguenti requisiti:
- pieno godimento dei diritti civili
- mancanza di condanne penali, assenza di misure di prevenzione definitive, e nessuna annotazione nel registro dei protesti
- non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati
- diploma di scuola secondaria di secondo grado
- attestato di frequenza di un corso di formazione rilasciato da organismo competente e aggiornamento periodico.
I condomini possono proporsi come amministratori del proprio condominio.
Il mandato dell’amministratore ha la durata di un anno e l’incarico è rinnovabile di anno in anno.
Al termine dell’incarico l’amministratore ha l’obbligo di restituire tutta la documentazione in suo possesso. Inoltre, fino a quando non sarà nominato il nuovo amministratore, dovrà provvedere a tutte le attività urgenti, per evitare che il condominio possa subire danni o pregiudizi.
Il conflitto di interessi dell’amministratore di condominio
Il conflitto di interessi si manifesta quando c’è una divergenza tra l’interesse del condominio e le contrarie ragioni personali di alcuni condomini, e il voto di quest’ultimi abbia determinato la maggioranza nell’assemblea.
Si verifica dunque tale ipotesi, ogni volta che un condomino ha un interesse proprio in conflitto, anche solo potenziale, con quelli del condominio e potrebbe quindi privilegiare il proprio interesse, a discapito della generalità dei condomini.
Prima della riforma del condominio del 2012, la delega del condomino all’amministratore ha rappresentato uno dei casi più frequenti di conflitto di interessi.
Per tale ragione, è stato introdotto il divieto di delegare l’amministratore ad esprimere la volontà del condomino in assemblea. In caso di inosservanza del divieto la deliberà dell’assemblea è annullabile.
La riforma non è riuscita, tuttavia, ad eliminare ogni ipotesi di conflitto di interessi.
Si può pensare ai casi di delega di un condomino conferita non direttamente all’amministratore ma ad un suo collaboratore, o, al caso in cui, l’amministratore sia egli stesso un condomino.
Ad esempio, nelle riunioni dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo, risulta di dubbia validità la partecipazione dell’amministratore-condomino, in quanto il rendiconto è da lui redatto.
Cessazione dall’incarico di amministratore di condominio
L’incarico dell’amministratore cessa alla scadenza del mandato oppure, prima di tale termine, può cessare per cause volontarie o per cause non volontarie.
L’amministratore termina per cause volontarie il suo incarico rassegnando le dimissioni.
Quando, invece, la cessazione dell’incarico è non volontaria, questa può avvenire per:
- decisione dell’assemblea
- provvedimento dell’autorità giudiziaria
- perdita dei requisiti essenziali per l’esercizio dell’attività
Dimissioni volontarie
L’amministratore di condomino può rassegnare le proprie dimissioni e, quindi, rinunciare all’incarico prima della scadenza del termine.
Le dimissioni dell’amministratore condominiale possono essere rassegnate in qualsiasi momento ed hanno effetto dalla data in cui sono portate a conoscenza del condominio.
L’amministratore deve, quindi, inviare comunicazione delle dimissioni ai condomini e convocare un’assemblea, fissando all’ordine del giorno la cessazione del suo mandato e la nomina di un nuovo amministratore. Tuttavia, se la rinuncia all’incarico è improvvisa e avviene senza una giusta causa, e da questa derivano dei danni (da dimostrare in giudizio) al condominio, quest’ultimo potrà agire nei confronti dell’amministratore per chiedere il risarcimento dei danni subiti.
La nozione di giusta causa non è definita dal legislatore, ma è compito del giudice accertare, caso per caso, se le dimissioni dell’amministratore siano fondate o meno su una giusta causa.
Non bisogna dimenticare che, anche nel caso in cui ricorra una giusta causa per rassegnare le dimissioni, l’amministratore, nel rispetto del principio di buona fede e correttezza, sarà tenuto a gestire l’ordinaria amministrazione del condominio, fino alla nomina del un nuovo amministratore.
Revoca dell’incarico da parte dell’assemblea
L’incarico di amministratore di condominio può esser revocato dall’assemblea dei condomini.
Capita infatti frequentemente che, uno o più condomini, siano insoddisfatti della gestione del condominio da parte dell’amministratore e, per tale motivo, decidano di non volere proseguire il rapporto di mandato, sino alla scadenza del termine inizialmente fissato con la delibera di nomina.
La revoca può intervenire in qualsiasi momento con delibera dell’assemblea: occorrono un quorum costitutivo e un quorum deliberativo:
- Quorum costitutivo: la convocazione dell’assemblea deve esser richiesta all’amministratore ed effettuata da minimo due condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio. Se l’amministratore condominiale non provvede entro 10 giorni, i condomini possono provvedere direttamente loro alla convocazione.
- Quorum deliberativo: la delibera assembleare per essere valida, deve avere la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore (ovvero il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione, con almeno la metà del valore dell’edificio).
La revoca dell’amministratore condominiale può avvenire anche in assenza di giusta causa, tuttavia, è bene precisare che, in tal caso, l’amministratore potrebbe agire nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni-
Revoca giudiziaria dell’incarico
È inoltre previsto che il mandato dell’amministratore di condominio possa essere concluso prima della scadenza del termine con provvedimento dell’autorità giudiziaria. Si tratta di una ipotesi residuale e limitata alle situazioni di maggiore gravità. Le ipotesi di revoca giudiziaria sono:
- mancata ed immediata comunicazione ai condomini della ricezione di notifiche di atti giudiziari o amministrativi che esorbitano dalla sue attribuzioni
- omesso rendiconto per un anno
- gravi irregolarità
Sono state individuate alcune ipotesi di “gravi irregolarità” che possono determinare la revoca giudiziaria. Si tratta, in ogni caso, di ipotesi esemplificative che, dunque, non escludono il verificarsi di ulteriori casi di gravi irregolarità.
Di seguito le ipotesi previste:
- omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge
- mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, o di deliberazioni dell’assemblea
- mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio
- gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini
- aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
- qualora sia stata promossa l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva
- inottemperanza agli obblighi sulla tenuta dei registri di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità
- omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati, da fornire al momento di accettazione della nomina di amministratore
Nelle ipotesi di gravi irregolarità fiscali e di mancata apertura ed utilizzazione di un conto corrente comune, prima di adire l’autorità giudiziaria, l’assemblea, o anche un singolo condomino, possono chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea, per far cessare la violazione e revocargli il mandato.
Se l’assemblea non interviene e provvede alla revoca, il singolo condomino, può rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria. Contro tale provvedimento è possibile presentare reclamo in Corte d’Appello entro 10 giorni dalla comunicazione o dalla notificazione.
Se l’amministratore viene revocato giudizialmente non potrà esser rinominato dall’assemblea.
Perdita dei requisiti essenziali per l’esercizio dell’attività
Prima della riforma del 2012, non c’erano preclusioni per l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio. Oggi invece è necessario il possesso di alcuni requisiti di onorabilità e professionalità.
In particolare, possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
- che hanno il godimento dei diritti civili
- che non abbiano riportato condanne penali
- che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione
- che non sono interdetti o inabilitati
- il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari
- che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado
- che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale
Nel caso in cui amministratore del condominio sia un condomino, quest’ultimo non dovrà necessariamente possedere i requisiti di cui alla lettera f) e alla lettera g).
La legge prevede che, nel caso di perdita dei requisiti di onorabilità di cui alle lettere a), b), c), d), ed e), l’incarico decade essendo possibile, per ogni condomino, convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Nel caso, invece, di perdita dei requisiti di professionalità di cui alle lettere f) e g) la legge non prevede la possibilità di convocazione dell’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore. La giurisprudenza ha chiarito che, il rimedio più efficace che potrà utilizzarsi per far decadere l’amministratore in tali casi, è quello dell’accertamento della nullità della delibera di nomina, per assenza dei requisiti previsti dalla legge.
