Se cade acqua dalla terrazza chi deve pagare?

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Come si ripartiscono le spese per la riparazione della terrazza di copertura dell’edificio condominiale tra proprietario dell’ultimo piano e gli altri condomini?

Se piove acqua dalla terrazza di copertura dell’edificio, causando infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, le spese per le riparazioni vanno ripartite nel seguente modo: un terzo a carico dei condomini che hanno la proprietà o l’uso esclusivo della terrazza e gli altri due terzi ripartiti (secondo millesimi) a carico di chi è proprietario di appartamento posto sulla stessa linea verticale della terrazza. Questo criterio è fissato dal codice civile  e trova una sola eccezione: se le infiltrazioni di acqua sono state determinate da cattivo stato di manutenzione della terrazza, perché chi ne aveva l’uso esclusivo non ha provveduto a effettuare le dovute riparazioni rese necessarie dall’uso e dalle intemperie climatiche, è solo quest’ultimo a dover affrontare la relativa spesa. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza che richiama quanto già specificato l’anno scorso dalle Sezioni Unite. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il lastrico solare?

Comunemente viene chiamata «terrazza», ma in realtà il termine tecnico è «lastrico solare». Con questa locuzione si indica quella parte dell’edificio condominiale, accessibile dall’ultimo piano e sovrastante lo stesso, avente la funzione di protezione e copertura dello stabile. Vi rientra anche la terrazza a livello di proprietà, ossia quella superficie scoperta che per un condomino funge da affaccio mentre costituisce, al contempo, copertura per gli appartamenti posti sotto di essa, secondo un sistema che ricorda i gradini di una scala.

Se il lastrico solare / terrazza è di tutti i condomini chi paga?

Se il lastrico solare non è di proprietà esclusiva di nessun condomino, ma appartiene a tutti i proprietari di appartamenti dello stabile, secondo millesimi, a pagare le spese di manutenzione è il condominio, che poi le ripartisce secondo millesimi tra i vari condomini.

Se il lastrico solare / terrazza è di uno o di pochi condomini

Quando invece la terrazza appartiene a uno o più condomini o questi ne hanno solo l’uso esclusivo, secondo la Cassazione, la spesa per la riparazione o ricostruzione va ripartita per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell’edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico (o la terrazza a livello) funge da copertura. Infatti,  il codice civile individua – in riferimento alla riparazione ed alla ristrutturazione del lastrico solare (al quale va equiparata la terrazza anche a livello) –  due ordini di soggetti:

  • da un lato, il condomino che del lastrico solare ha la proprietà o l’uso esclusivo, ponendo a suo carico un terzo della spesa sostenuta;
  • dall’altro, tutti i condomini dell’edificio o della parte di esso “a cui il lastrico (o la terrazza) serve”, ponendo a loro carico due terzi della spesa sostenuta.

Se però il danno da infiltrazioni è derivato da mancata manutenzione ordinaria della terrazza, tutte le spese ricadono sul proprietario o su chi ne ha l’uso esclusivo.

Il titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico solare può rinunciare a tale uso, con conseguente suo esonero dalla partecipazione alle spese per un terzo; in tal caso vale quindi il criterio generale della ripartizione secondo millesimi.

Per quanto infine riguarda la natura delle spese, restano a totale carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione appena indicata (un terzo e due terzi).

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