Come si dimostra la proprietà di una casa o un terreno

Per rivendicare la proprietà di un immobile è necessario non solo esibire l’atto di provenienza (ossia il rogito del notaio con il contratto di acquisto), ma anche la prova di aver acquistato detto bene da chi già era proprietario, e così a salire fino a un ventennio.

Dimostrare di essere i proprietari di una casa o di un terreno non è così facile come può sembrare a prima vista. Non è infatti vero che la prova è già implicita nell’atto di provenienza, ossia nel contratto di compravendita firmato davanti al notaio. C’è bisogno di dimostrare qualcos’altro: di aver cioè acquistato il bene da chi ne era l’effettivo proprietario. E che questi, a sua volta, abbia comprato dal legittimo titolare. E così via, risalendo nel tempo fino al primo atto di acquisto. In questa ricostruzione di tutta la catena delle varie cessioni dell’immobile, ci si può comunque fermare agli ultimi 20 anni, ossia al tempo necessario all’usucapione, che è un titolo valido per sanare qualsiasi tipo di acquisto “dal non proprietario”. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza.

Immaginiamo che una persona venga chiamata in causa dal proprio vicino il quale affermi di essere proprietario di una striscia di terra posta sul confine tra le due abitazioni, striscia che il primo ha invaso con delle proprie fioriere, ritenendola propria. Ebbene, il convenuto – ossia colui che riceve la notifica della citazione ed è costretto a difendersi – non ha l’onere di fornire alcuna prova della titolarità del bene. Spetta, invece, all’avversario – colui cioè che lo ha citato – dimostrare il contrario. È proprio su questo punto che si è soffermata la Cassazione per chiarire come si dimostra la proprietà di una casa o un terreno. Tutte le volte in cui è in discussione la titolarità di un immobile, colui che afferma di esserne proprietario e desidera che il bene gli venga restituito da chi lo detiene dovrà provare la sua proprietà non solo in base al contratto di acquisto, ma anche che ha ricevuto questo diritto da chi a sua volta era proprietario e così anche per il precedente proprietario fino a giungere al primo e incontestabile proprietario da cui è sorto il diritto di proprietà in contestazione. Si può, in alternativa, dimostrare l’usucapione. A tal fine, non è necessario aver posseduto personalmente il bene per 20 anni, ma basta dimostrare che il proprio possesso, unito a quello dei precedenti titolari, abbia raggiunto il ventennio. Insomma, per l’usucapione, il proprio possesso si somma a quello dei precedenti alienanti.