Il condominio può pignorare la prima casa?

Sei in arretrato con le quote condominiali: a furia di rimandare hai accumulato un debito così elevato da non riuscire più a estinguerlo. Inoltre l’assemblea, non fidandosi più di te e delle tue promesse, ti ha negato la possibilità di pagare a rate, pretendendo tutto il pagamento in un’unica soluzione. Una soluzione a cui il tuo stipendio non può far fronte. Così inizi a chiederti quali armi ha il condominio nei tuoi confronti e fin dove si può spingere il pignoramento del condomino moroso. Hai infatti sentito dire che la prima casa non si può pignorare e, se così stanno davvero le cose, non hai nulla di che temere visto che, a parte l’immobile, non possiedi nient’altro. È proprio vero che l’abitazione di residenza non può essere toccata dai creditori?

Si parla spesso di prima casa come limite al pignoramento dei beni del debitore. Tuttavia, questa regola viene a volte fraintesa. Il divieto di pignoramento della prima casa, infatti, non ha portata generale ma vale solo in determinate situazioni. Peraltro, per come vedremo a breve, non è neanche corretto parlare di «prima casa», dovendosi piuttosto dire «unica abitazione». In questo articolo ci occuperemo di come queste regole si traducono nell’ambito del condominio e fin dove i morosi rischiano in caso di decreto ingiuntivo notificatogli dall’avvocato dell’amministratore. In particolare cercheremo di capire se il condominio può pignorare la prima casa.

In cosa consiste il divieto di pignoramento della prima casa?

Quando si parla di impignorabilità della prima casa si commette un’inesattezza. La norma, infatti, non usa il termine «prima casa». Affinché non possa essere toccata dai creditori e messa all’asta, l’abitazione deve invece rispondere ai seguenti requisiti:

• deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore. Se questi è titolare, anche per minime quote, di un altro immobile (ad esempio ricevuto in donazione o in eredità), la casa principale diventa di nuovo pignorabile. Quindi, perché valga il divieto di pignoramento è necessario non essere intestatari di altre case, terreni, appartamenti, ecc. anche se in contitolarità con altri soggetti;
• deve essere adibita a civile abitazione; è, ad esempio, pignorabile l’unico immobile utilizzato come ufficio, studio o negozio;
• non deve essere accatastata tra le abitazioni di lusso, ossia nelle categoria A/8 e A/9;
• il debitore vi deve aver fissato la residenza anagrafica.

Perché possa scattare il cosiddetto «divieto di pignoramento della prima casa» devono coesistere tutte queste condizioni. Il divieto di pignoramento non pregiudica, però, la possibilità di iscrivere l’ipoteca, la quale infatti non è un mezzo di pignoramento ma solo una misura cautelare (chi ne è titolare viene liquidato prima degli altri creditori in caso di vendita all’asta del bene).

Per chi vale il divieto di pignoramento della prima casa?

Il divieto di pignoramento della prima casa non vale per qualsiasi creditore ma solo per l’Agenzia Entrate Riscossione, ossia l’esattore. Così, se una persona non pagare le cartelle esattoriali può stare tranquillo che il fisco non gli toccherà mai l’unica casa di residenza. Viceversa se non paga la banca o qualsiasi altro creditore, la «prima casa» può essere aggredita.

Il condominio può pignorare la prima casa?

Da quanto appena detto possiamo facilmente dedurre la risposta al quesito iniziale: la prima casa può essere pignorata dal condominio, anche se si tratta dell’unico immobile di proprietà del debitore. Il condominio, anzi, ha proprio in questo uno strumento efficace per ottenere il pagamento delle morosità. Difatti, anche in presenza di un nullatenente, essendo il condòmino necessariamente proprietario dell’appartamento, detto bene potrà sempre essere oggetto di esecuzione forzata. Non è possibile immaginare un condomino che non sia titolare dell’appartamento: proprio la qualifica di condomino (tenuto al pagamento delle quote mensili) deriva dalla titolarità dell’immobile.

Il condominio può pignorare la prima casa se c’è il fondo patrimoniale?

Brutte notizie per chi, credendo di ripararsi dal pignoramento, ha inserito la casa nel fondo patrimoniale. Secondo la giurisprudenza, infatti, questa è ugualmente pignorabile. Come noto, il fondo patrimoniale non tutela dai debiti sorti per bisogni della famiglia. Ebbene, i debiti di condominio sono strettamente collegati alla famiglia in quanto conseguono alla proprietà della casa che, appunto, è destinata a dare un tetto al coniuge e ai figli.

Dopo quanto il condominio può pignorare la prima casa?

Il condominio non trova limiti di importi prima di avviare il pignoramento della casa. La legge, infatti, non subordina la procedura a un credito minimo. In teoria sarebbe possibile anche per poche centinaia di euro. È però un’ipotesi rara visto che la procedura è particolarmente costosa e lunga; così, spesso, per piccoli importi si preferiscono altre forme di pignoramento o l’accordo col debitore.

Quali beni può pignorare il condominio?

Come la casa, il condominio può pignorare tutti gli altri beni del debitore: dal conto corrente, allo stipendio, dalla pensione agli eventuali canoni di affitto percepiti da un eventuale contratto di locazione per l’appartamento. Difatti, se l’inquilino non paga la propria parte di spese condominiali, l’unico soggetto obbligato è il locatore ed è quest’ultimo che subirà il decreto ingiuntivo e il successivo pignoramento. Per tutelarsi, il padrone di casa potrà tutt’al più sfrattare il conduttore rimasto in mora con le quote condominiali quando queste superano un valore pari ad almeno due mensilità del canone.

L’AUTORE: Redazione