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La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta dell’ex amministratore di un condominio di ottenere il pagamento di una somma di denaro, relativa ad importi anticipati per conto dei condomini ma non restituiti al momento del passaggio delle consegne al nuovo amministratore.
“L’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini devono dimostrare di aver adempiuto all’obbligo di aver tenuto indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 20137 del 17 agosto 2017 in materia di restituzione delle somme anticipate dall’amministratore.
La vicenda. Il condominio aveva proposto azione giudiziaria nei confronti di Tizio ex amministratore per ottenerne il pagamento della somma complessiva di Euro 6.144,62, oltre interessi e rivalutazione, pari agli importi non restituiti al momento del passaggio delle consegne al nuovo amministratore, e imputabili al Fondo riserva, al Fondo cassa ed al Residuo TFR.
A sua volta, Tizio aveva in via riconvenzionale azionato un proprio credito verso il condominio a titolo di differenza passiva di cassa per Euro 1.614,35.
In primo grado, il Tribunale di Roma, all’esito di una CTU, aveva condannato Tizio a versare al Condominio attore la somma di Euro 7.995,08 (calcolato dal CTU).
In secondo grado, la Corte territoriale (pur confermando la pronuncia di primo grado) aveva censurato l’operato del CTU.
Pertanto disponeva nuova perizia che rideterminava in Euro 8.626,52 la somma che l’ex amministratore avrebbe dovuto restituire al Condominio.
In specie, il secondo perito negava che la contabilità esaminata comprovasse un credito di Tizio, in quanto riportava una “voce non rappresentativa di alcuna spesa effettivamente sostenuta”.
Avverso tale pronuncia, l’ex amministratore ha proposto ricorso per cassazione
Esibizione dei documenti contabili. In argomento si osserva che in tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 21 settembre 2011, n. 19210).
Obbligo di restituzione del mandatario. L’art. 1733 c.c. prevede che il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
La dispensa preventiva dall’obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave.
Quindi il mandatario deve giustificare le spese fatte e le decisioni assunte nel corso dell’esecuzione del mandato e restituire quanto consegnato per il mandato, ad esempio le somme in eccedenza o le istruzioni ricevute per iscritto.
L’obbligo di rendiconto è volto a consentire al mandante di verificare una eventuale responsabilità del mandatario nell’esercizio dell’incarico.
A tal proposito si osserva che a norma dell’art. 1713 c.c., alla scadenza l‘Amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio, ovvero tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono.
Egli non può trattenere i documenti concernenti la gestione finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio avvalendosi del principio inadimplenti non est adimplendum (all’inadempiente non è dovuto l’adempimento), non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (Trib. Taranto Sentenza 9 ottobre 2015, n. 3061).
Secondo altra pronuncia, l’amministratore uscente è gravato dall’obbligo di consegnare al condominio, nella persona del nuovo amministratore, tutta la documentazione in suo possesso e, più in generale, tutto quanto abbia ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio.
Tale obbligo, in particolare, discende proprio dalle norme in materia di mandato, ex art. 1713 c.c., in quanto schema contrattuale cui viene comunemente ricondotto il rapporto che lega l’amministratore con il condominio.
Nella documentazione suddetta deve essere, altresì, ricompresa quella relativa al conto corrente bancario aperto dall’amministratore uscente ed intestato al condominio per il transito di movimentazioni in denaro afferenti la gestione condominiale (Tribunale Milano, Sezione 13 civile Sentenza 22 giugno 2012, n. 7612).
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nella vicenda in esame, conformemente all’orientamento giurisprudenziale, la Suprema Corte ha evidenziato che il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; quindi è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati.
Per meglio dire, mentre i condomini (e il condominio) che – sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498); invece, l’amministratore del condominio, a norma dell’articolo 1713 c.c., è tenuto alla scadenza del suo incarico a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (Cass. Sez. 2, 16/08/2000, n. 10815).
Dunque, secondo la Suprema Corte spetta comunque all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore(Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).
In conclusione, in virtù di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso dell’ex amministratore. Per l’effetto è stata confermata la pronuncia appellata con condanna di Tizio alla restituzione delle somme contese.
