Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

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Spesso si crede, per errore, che i valori millesimali di un appartamento dipendano solo dalla grandezza dell’immobile; ed ecco che ci si chiede come sia possibile che un appartamento più grande paghi quote di condominio inferiori rispetto a chi, invece, ha un appartamento più piccolo. La ragione sta nel fatto che, come dice il codice civile, i millesimi sono determinati sulla base del valore della casa e non sulla grandezza. E sul valore incidono altri elementi come l’abitabilità (un sottotetto è certamente meno abitabile di un appartamento al terzo piano), l’esposizione alla luce (un appartamento con due terrazze ha più valore di uno in cui sono presenti solo finestre), il panorama (chi si affaccia sulla corte interna è certamente svantaggiato rispetto a chi ha davanti a sé un panorama più esteso), ecc. Tutto ciò è stato sintetizzato da una sentenza della Cassazione di qualche ora fa. Ma procediamo con ordine e vediamo come si calcolano i millesimi di un appartamento.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Per quantificare e ripartire tra i condomini le spese di gestione, conservazione e manutenzione del palazzo vengono costituite le tabelle millesimali. A tal fine – proprio come avviene con le società, alla cui costituzione vengono create le azioni – l’edificio è suddiviso idealmente in 1.000 quote, che vengono poi attribuite in quantità variabile a ciascun appartamento, a seconda delle caratteristiche (ad esempio l’unità immobiliare “uno” vale 65/1000, l’unità “due” vale 128,45/1000, e via di seguito).

Il condominio normalmente si dota di più tabelle a seconda del tipo di spesa che deve essere ripartita. A fronte di una tabella generale, esistono ad esempio le tabelle per l’ascensore (che tengono conto del piano in cui sono situati gli appartamenti, in modo da far pagare di più a chi usa maggiormente l’impianto), quelle per il riscaldamento (dove invece la dimensione dell’immobile è certamente l’elemento primario), ecc.

Come si calcolano le tabelle millesimali?

Compilare le tabelle millesimali non è un’operazione facile ed è necessario che vi proceda un tecnico specializzato come un ingegnere, un geometra o un architetto. Senza voler entrare nello specifico dei calcoli, per compilare le tabelle millesimali è necessario:

scomporre l’edificio in appartamenti e verificare quanti sono;
contare il numero di stanze per ogni appartamento;
misurare le superfici delle diverse stanze che compongono ogni appartamento;
applicare i coefficienti di riduzione (v. dopo) che servono per definire in termini numerici le caratteristiche dei vari ambienti dell’appartamento (riguardano: la destinazione del vano, il suo orientamento, il prospetto, la luminosità, il piano e la funzionalità globale dell’alloggio). In questa valutazione il tecnico ha alcuni margini di discrezionalità;
applicati i coefficienti si ottiene la superficie (o il volume) convenzionale del singolo appartamento;
si determina quindi la superficie (o il volume convenzionale) dell’intero edificio e si compila la tabella millesimale generale.

I coefficienti che incidono sulla valutazione del valore della casa

Vediamo ora quali sono i singoli coefficienti che possono incidere sulla valutazione dei millesimi di ogni appartamento. Questi sono:

Coefficiente di destinazione

Gli ambienti di ogni appartamento vengono catalogati in camere, servizi (cucina, bagno, ripostiglio), corridoi, disimpegni, logge racchiuse tra pareti, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ciascuno di questi ambienti viene dato una sorta di valore indicativo. Ad esempio la camera da letto ha 1 mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via.

Coefficiente di orientamento

Si valuta la posizione di ogni vano in relazione ai punti cardinali. Ad esempio, i vani che si trovano a sud-est e sud-ovest (in quanto più esposti alla luce) valgono di più di quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre.

Coefficiente di prospetto

Questo coefficiente valuta la superficie su cui si affaccia l’appartamento, se: su giardini, vedute panoramiche, strade, zone di rispetto, cortili, locali senza finestre e cantinati.

Coefficiente di luminosità

Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.

Coefficiente di piano

Nell’assegnare il coefficiente di piano è necessario tenere conto dei vantaggi e degli svantaggi che comporta il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore, ad esempio: comodità di accesso, onerosità delle spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti di masserizie. Di solito chi vive dal terzo piano in su ha più millesimi di chi vive al primo piano.

Luminosità e giardino

Secondo la sentenza della cassazione qui in commento, luce e giardino pesano sulle tabelle millesimali perché aumentano il valore dell’immobile. Il giardino, ad esempio, migliora il godimento del bene e accanto agli elementi intrinseci, come l’estensione dei locali, bisogna considerare anche quelli estrinseci, come l’esposizione dell’appartamento.