Spesa decisa dall’assemblea di condominio: ci si può dissociare?

In base al codice civile  la decisione dell’assemblea di condominio è vincolante per tutti i condòmini, compresi i dissenzienti, che non possono pertanto dissociarsi dalla spesadecisa dagli altri se sono state rispettate le maggioranze prescritte dalla legge, maggioranze che, comunque, sono diverse a seconda del tipo di intervento che il condominio decide di eseguire. Ad esempio, per lavori che comportano spese gravose o voluttuarie, il codice impone la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi. Ma procediamo con ordine e vediamo come dissociarsi dalla spesa decisa dall’assemblea di condominio.

Come contestare la spesa decisa dall’assemblea

In generale il condomino non può contestare il merito delle decisioni dell’assemblea, ossia l’utilità di determinati lavori, l’entità del preventivo o l’opportunità delle spese. Gli unici motivi di contestazione delle decisioni dell’assemblea sono quelli relativi al rispetto delle norme di legge come, ad esempio, quelle sulle forme di convocazione dell’assemblea, sulle modalità di svolgimento della riunIione, le regole sulla votazione e le maggioranze. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire il giudice chiedendone l’annullamento entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (ossia da quando l’amministratore invia il verbale della riunione). Solo se il giudice decide di annullare la riunione dell’assemblea è possibile evitare di sostenere la spesa. In ogni caso, l’avvio della causa volta ad ottenere l’annullamento della deliberazione non ne sospende l’esecuzione, salvo diversa decisione da parte del giudice.

Se non ricorre tale ipotesi, e quindi non viene impugnata la decisione dei condomini, le deliberazioni prese dall’assemblea con il rispetto delle maggioranze di legge sono obbligatorie per tutti i condomini e, pertanto, non è possibile dissociarsi dalla spesa decisa dall’assemblea.

Quando ci si può dissociare dalle spese decise dall’assemblea 

C’è un altro modo per dissociarsi dalla spesa decisa dall’assemblea: quando i lavori comportano un’utilità solo per determinati condomini perché solo questi possono servirsi dell’intervento. Facciamo qualche esempio. Immaginiamo un condominio con due scale dove solo in una delle due viene decisa la realizzazione di un montacarichi per gli invalidi volto a eliminare le barriere architettoniche; in tal caso, a pagarne i costi sono solo i condomini che vivono in detta scala e non quelli dell’altra. Si pensi ancora a un condominio strutturato su più corpi, composti a mo’ di gradini; in tal caso, le spese di ristrutturazione del lastrico solare di uno dei singoli corpi saranno a carico dei soli proprietari degli appartamenti posti sotto la linea verticale di tale copertura e non anche degli altri.

Non ci si può invece dissociare da una spesa decisa dall’assemblea solo per via di una minore (o del tutto assente) utilizzazione del bene comune. Ad esempio, se il condominio decide di installare delle panchine nel giardino per dare la possibilità agli anziani di sedersi, non ci si può astenere dal pagare solo per via del fatto che non ha intenzione di utilizzare tali beni. Ed ancora, chi è solito usare le scale, non può astenersi dal pagare le spese dell’ascensore.

Pertanto, in generale, se l’innovazione gravosa o voluttuaria consiste in opere:

• suscettibili di utilizzazione separata: ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito;
• non suscettibile di utilizzazione separata: la maggioranza dei condomini che ha deliberata o accettata l’innovazione deve sostenerne integralmente la spesa; in caso contrario l’innovazione non è consentita.

Le maggioranze da rispettare in assemblea

Come abbiamo anticipato in apertura, il rispetto delle maggioranze di votazione è essenziale per la validità della delibera dell’assemblea. In caso di lavori e innovazioni, le maggioranze sono le seguenti:

• innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i 667/1000 millesimi dell’immobile;
• opere ed interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’immobile;
• opere ed interventi per eliminare le barriere architettoniche: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’immobile;
• opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’immobile;
• realizzazione di parcheggi condominiali: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’immobile;
• opere per produrre energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’immobile;
• installazione di impianti per la ricezione radiotelevisiva: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’immobile;
• realizzazioni di impianti di videosorveglianza: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’immobile;
• innovazione gravosa o voluttuaria: maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’immobile;
• innovazioni che possono alterare il decoro architettonico rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino: unanimità.