Condominio o Supercondominio?
Iniziamo a distinguere le cose:
Fondamentalmente, un Supercondominio è un insieme di più condomini che condividono più servizi in comune. Di solito questi complessi residenziali sono noti come “Parchi”.
Nella foto, viene rappresentata una tipologia classica si Supercondominio, facilmente individuabile.
Vediamo quale è nel dettaglio, la consistenza del Supercondominio.
Natura giuridica del “Supercondominio” o “Condominio complesso”
Il Supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici che sorgono in un area privata, spesso con un considerevole numero di unità immobiliari e spazi comuni come strade, aiuole viali ampi (che non sia una semplice area Cortilizia e che non siano meno di 60 unità immobiliari nel totale).
Il codice civile non definisce il “Supercondominio”, probabilmente perché viene considerato un condominio di fabbricati (infatti tutti i termini Condominio Supercondominio o Condominio complesso, rappresentano fondamentalmente la medesima cosa: la comunione) ma la sua esistenza giuridica è prevista per quanto scritto nell’art. 1117 bis c.c.: “…Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”
Definizione di Supercondominio secondo la Cassazione
La Cassazione civile, con sentenza 19939/2012 definisce il Supercondominio nei seguenti termini:”
Va qui precisato:
a) che per Supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione di un Supercondominio, non è necessaria la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.;
b) che al Supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione.”
Quindi per quanto detto al precedente paragrafo, quali sono i requisiti di un Supercondominio o Condominio complesso? Un Supercondominio per costituirsi, non necessita di un atto costitutivo o un verbale. I requisiti necessari sono quindi la pluralità degli edifici e la sussistenza di spazi comuni necessari al loro accesso come detto nell’art. 1117 c.c..
Le parti comuni tipiche di un Supercondominio sono, ad esempio, il viale di accesso, il parcheggio e l’impianto centralizzato di illuminazione, fognario e qualunque altro tipo di impianto o servitù. Per quanto riguarda le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni, andranno ripartite secondo il criterio delle proporzioni (tradotto contabilmente in millesimi) come previsto dalla Legge in materia di comunione.
In definitiva quindi è fuori dubbio che, come il condominio, anche il Supercondominio sorge ipso iure et facto (per Legge e di fatto).
Cosa occorre per la gestione di un Supercondominio
Fondamentalmente, ogni contesto ha delle particolari esigenze e caratteristiche quindi, l’essenza del Supercondominio risiede nei nei principi della comunione, perciò di pari passo a come si agisce nel condominio semplice. Ne consegue che, dovendo gestire i servizi comuni, occorra un amministratore. L’amministratore poi, nel caso di un Supercondominio in via di costituzione, deve allineare tutte le occorrenze, tra le quali in primis perché obbligatorie inquadrare fiscalmente il Supercondominio (istituire il suo codice fiscale) ed apertura di un conto corrente per farne circolare le movimentazioni.
Il rappresentante di ogni Condominio
Per quanto ai singoli condominii, ogni condominio deve avere un suo rappresentante a norma dell’art. 67 disp. att. c.c. l’art. 67 disp. att. c.c. che prevede infatti , quando i proprietari sono più di sessanta, ciascun condominio deve nominare il proprio rappresentante. Sarà il rappresentante quindi, e non i condomini, a partecipare all’assemblea ordinaria per votare la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore (art. 67, terzo comma, disp. att. c.c.).
Nelle assemblee del Supercondominio, ad essere convocati in via ordinaria, sono quindi i rappresentanti dei singoli condomini e non gli amministratori. Invece per quanto alle assemblee straordinarie, devono essere convocati tutti i proprietari delle singole unità immobiliari. In questo caso poi, nel momento in cui si voglia delegare, vige sempre la normativa così come per il Condominio.
Mancanza di uno o più rappresentanti
Nel caso in cui non vi sia un amministratore del Supercondominio o “delle parti comuni” (così si dice), l’iniziativa deve essere intrapresa da uno o più proprietari i quali devono convocare l’assemblea dei Condomini.
Se in un condominio non è stato eletto il suo rappresentante, i condomini possono richiederne la nomina all’amministratore. In caso di inerzia del condominio o del suo amministratore, la richiesta potrà essere fatta al tribunale del foro competente (la richiesta può partire anche da uno degli altri fabbricati).
Ogni rappresentante possiede il documento che ne attesta il titolo, cioè il verbale d’assemblea in cui è stato nominato (se richiesto deve essere esibito per accertamento)
Ecco un modello da utilizzare per la richiesta all’amministratore per la nomina di un rappresentante QUI
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Se, in base alle richieste, vi fossero spese o onorari da sostenere, ti verrà detto sempre prima. L’eventuale accettazione è libera e non obbligatoria.