Perché l’affitto di casa va pagato in anticipo?

Nei contratti di locazione a uso abitativo con canone libero (ossia quelli con durata di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico) vige il principio della cosiddetta «autonomia negoziale» che è un caposaldo del nostro ordinamento: esso implica piena libertà, per le parti, di regolare i propri rapporti contrattuali come meglio credono, decidendo come e quali clausole inserire nella scrittura privata. Dalla misura del canone di locazione alle modalità e scadenze del relativo pagamento, dalla ripartizione degli oneri di condominio alla regolamentazione delle spese di manutenzione dell’appartamento, il padrone di casa e l’affittuario sono liberi di regolarsi per come meglio credono. Con due soli limiti: il primo, come detto, è costituito dalla durata della locazione che è imposta dalla legge e che non può essere variata; il secondo è l’obbligo di registrazione del contratto, in mancanza del quale il contratto è nullo e anche le sue clausole non sono vincolanti.

Quindi non c’è un perché l’affitto di casa va pagato in anticipo se non quello della stessa volontà delle parti, formalizzata nel contratto.

Se l’inquilino ha già firmato il contratto di affitto non può pretendere di modificarne il contenuto, se non con un successivo accordo che deroga il precedente. Quindi se ha acconsentito a pagare l’affitto di casa in anticipo non potrà più tirarsi indietro. Non ci sono, tuttavia, limiti di legge che impongano al locatore e al conduttore di prevedere necessariamente il pagamento anticipato, ben potendo accordarsi per un pagamento successivo alla scadenza del mese, purché ciò – come detto – venga riportato sulla scrittura privata registrata presso l’Agenzia delle Entrate.

Lo stesso discorso riguarda il contratto di locazione a uso abitativo con canone concordato (ossia quelli con durata di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico). Sebbene queste scritture siano, rispetto a quelle a canone libero, già predeterminate nel contenuto, anche qui le parti restano completamente libere di personalizzare la clausola relativa alla data di scadenza del pagamento dell’affitto, che ben potrebbe essere a inizio o a fine mese.

Un ultimo importante chiarimento riguarda il versamento della cauzione. Questa viene versata per assicurare il locatore dal rischio di morosità dell’inquilino. Con la conseguenza che, se quest’ultimo non paga uno o più canoni della locazione, il primo potrà trattenere la cauzione compensandola con gli arretrati. Non può però fare lo stesso per risarcirsi dagli eventuali danni riportati dall’immobile. In tal caso, il proprietario dell’appartamento – se non trova un accordo con l’ex affittuario – deve prima intentare una causa nei suoi confronti affinché sia il giudice a determinare, con esattezza, l’importo dovuto per la riparazione dei mobili, degli impianti e delle parenti eventualmente danneggiate. Quantificazione quest’ultima che quindi non può fare unilateralmente il locatore.