Tetto in eternit: il compromesso è valido?

Il capitolo amianto è ancora caldissimo: sono migliaia ancora i siti in Italia ricoperti di eternit. E nonostante la legge abbia imposto dei precisi obblighi di rimozione ai proprietari di immobili, c’è ancora chi non solo è inottemperante, ma cerca anche di rifilare la patata bollente ad altri, vendendo l’abitazione con la copertura in amianto. Ma che succede se si scopre solo in un secondo momento che nell’immobile acquistato è presente il materiale notoriamente nocivo per la salute? Se il tetto è in eternit, il compromesso è valido? A dare una soluzione è una recente ordinanza della Cassazione . Ma procediamo con ordine e pariamo da un esempio.

Immaginiamo una persona interessata ad acquistare una casa; dopo aver visto numerosi appartamenti si convince per una piccola villetta bifamiliare. Firma così il compromesso con il proprietario. In attesa di andare dal notaio, il futuro acquirente fa visionare l’immobile a un amico, tecnico e specializzato del settore, il quale nota che la copertura di una dependance è in eternit e che, pertanto, va immediatamente rimossa. Così parte subito la diffida al venditore, che viene posto davanti a una secca scelta: o restituire tutto il prezzo dell’anticipo e sciogliere il contratto o provvedere lui stesso allo smantellamento dell’amianto, sostenendo le relative spese. Quest’ultimo però non ne vuole sapere; sostiene che, essendo la copertura del tetto ben visibile, l’acquirente ben poteva, con un po’ di diligenza in più, accorgersi del problema. E, anzi, sospetta che dietro tale richiesta si nasconda solo il pretesto per liberarsi dall’accordo dopo aver trovato un’occasione più conveniente. Tra i due inizia così una causa. Chi ha ragione? Il venditore che ritiene di essersi comportato in buona fede per non aver oscurato il tetto in amianto? O l’acquirente che, ammettendo la propria ignoranza tecnica, sostiene che gli è stato venduto un bene di valore inferiore a quello rappresentato?

La Cassazione, in questo caso, dà ragione al venditore. Prima però di dispiegare perché e, soprattutto, “quando” il compromesso è valido se il tetto della casa è in amianto, ricordiamo la lettura delle nostre due guide su questo tema: Cosa fare se il vicino ha la tettoia in eternit e A chi spetta rimuovere l’amianto da un immobile.

Secondo la Suprema Corte, se il futuro acquirente scopre solo dopo aver firmato il compromesso che il tetto dell’edificio è in eternit non può chiedere la risoluzione del preliminare di vendita qualora l’immobile sia comunque abitabile e privo di pericolo effettivo. La legge del 1992 vieta, infatti, la vendita e l’utilizzo di tale materiale ma non prevede la rimozione generale dello stesso nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore.

C’è però sempre la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo della vendita, atteso che l’abitazione, con l’amianto da smantellare, può risultare di qualità inferiore rispetto a quella rappresentata durante le trattative. Ma su questo incide molto la specifica pericolosità della copertura. E a tal fine è necessario far intervenire l’Arpa (l’Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente). Se quest’ultima verifica che la presenza dell’amianto, nel caso concreto, non comporta alcun rischio per la salute (ad esempio perché tenuto in buon stato o perché si tratta di minima estensione) e che pertanto l’immobile è idoneo ai fini abitativi, allora non può trovare ingresso neanche la richiesta di uno “sconto” sul prezzo di vendita. Insomma, tutto va valutato in base alle caratteristiche della copertura: non è sempre detto che la presenza del tetto in amianto diminuisca il valore dell’abitazione tale da poter giustificare la risoluzione del contratto.

La Cassazione ricorda che la legge 257/92 citata vieta «per il futuro la commercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non impone la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni (come quella oggetto di promessa di vendita) già esistenti al momento della sua entrata in vigore».