Condominio: revisione tabelle millesimali

Come è noto, il nuovo testo dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari (cioè i millesimi) che sono espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati in ogni caso se c’è l’unanimità dei consensi (cioè voto favorevole di 1.000 millesimi su mille).

Se invece non c’è l’unanimità dei 1.000 millesimi, le tabelle possono essere aggiornate con la maggioranza di metà dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (cioè almeno 501 millesimi) ma solo nei seguenti casi:

1) se le tabelle sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Pertanto, a maggioranza (e senza unanimità) le tabelle possono essere modificate solo se le mutate condizioni dell’edificio siano la conseguenza o di una sopraelevazione o di un incremento di superfici o di un incremento o di una diminuzione delle unità immobiliari che causino la variazione per più di un quinto del valore proporzionale (cioè dei millesimi) anche dell’unità immobiliare di un solo condomino.

Nel caso del condominio del lettore, quindi, basta che l’unità immobiliare anche di un solo condomino abbia subìto un incremento di superficie tale da causare un’alterazione di più del 20% del valore millesimale perché sia poi consentito (con la maggioranza sopra specificata) modificare le tabelle ed i valori millesimali in esse contenuti.

Si noti che il valore millesimale viene normalmente calcolato dai tecnici sulla base non soltanto della superficie, ma anche sulla base di una serie di altri parametri indicati nella circolare ministeriale n. 12.480 del 1966, ma anche sulla base delle migliori conoscenze tecniche del momento.

Ciò che si vuole dire è che l’eventuale aumento dei valori millesimali non dipende soltanto dall’incremento della superficie, ma anche da una serie di altri parametri (ad esempio esposizione ed illuminazione dell’appartamento, destinazione dei locali, superficie coperta ecc.) con la conseguenza che può accadere che un incremento di superficie anche inferiore al 20% possa però causare un’alterazione del valore millesimale superiore al 20% perché sono contemporaneamente variati anche altri parametri.

In sostanza, il valore millesimale è calcolato sulla base di diversi parametri (superficie, esposizione, illuminazione, destinazione dei locali ecc.) e questi parametri, quando aumenta la superficie, possono modificarsi anch’essi e quindi il tecnico chiamato, in sede di modificazione delle tabelle, a calcolare il valore millesimale di ogni singolo appartamento dovrà valutare complessivamente tutti i parametri (non solo la superficie) per determinare l’eventuale incremento millesimale.

In sede di assemblea condominiale si potrà, prima di approvare le nuove tabelle, chiedere al tecnico che le ha redatte (che si immagina sarà presente) ogni spiegazione al riguardo dei metodi e dei parametri da lui utilizzati nel calcolo millesimale (tali spiegazioni dovrebbero comunque essere già state inserite dal tecnico nella premessa alle tabelle da lui stesso redatte).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte