Spese condominiali a carico dell’inquilino non versate dal locatore

Hai sempre pagato l’affitto al padrone di casa e, con un unico bonifico, gli hai versato di volta in volta anche la parte delle spese condominiali a tuo carico. Ora però l’amministratore ha bussato alla tua porta per farti sapere che, non avendo ancora ricevuto nulla, è costretto ad agire in tribunale. Gli fai notare le distinte di pagamento e lo convinci del fatto che ad essere inadempiente è il locatore, che non ha mai girato al condominio le somme da te incassate. Vi decidete di denunciarlo ai carabinieri per appropriazione indebita. Ma è davvero possibile configurare un reato in casi come questo? Se il proprietario dell’appartamento incassa dall’inquilino i soldi del condominio e poi non li versa all’amministratore commette un illecito penale? La questione è stata analizzata dalla Cassazione con una recente e interessante sentenza. La pronuncia non è nuova nel suo genere, ma merita comunque di essere commentata per ricordare quali sono i rapporti e le implicazioni che si incrociano in un normale rapporto di locazione abitativa.

Prima però di spiegare che succede in caso di spese condominiali a carico dell’inquilino non versate dal locatore, facciamo il punto della situazione e vediamo quali obblighi competono ad entrambe le parti del contratto di affitto.

Spese condominiali a carico dell’inquilino: quali sono?

Se hai già letto la nostra guida Affitto, come gestire le spese tra proprietario e inquilino, saprai già che la legge addossa sul conduttore le seguenti componenti delle “bollette condominiali”:

• il servizio di pulizia, 
• la gestione corrente dell’ascensore, 
• l’acqua, 
• l’energia elettrica delle parti comuni, 
• la gestione corrente del riscaldamento 
• la spesa per il portierato al 90%.

Secondo la più recente giurisprudenza, nella locazione a canone libero (quella cioè della durata di 4 anni più un primo rinnovo automatico di altri 4 anni), è valido il «patto contrario» che addossi tutte le spese condominiali a carico dell’inquilino, quindi ben oltre la ripartizione appena evidenziata.

Una sentenza della Cassazione di qualche giorno fa ha ritenuto anche legittimo l’accordo volto ad addossare sul conduttore le spese di Imu e Tasi (spese che altrimenti dovrebbe versare il titolare dell’immobile).

L’inquilino deve pagare le spese condominiali entro non oltre due mesi dalla richiesta, ma tuttavia può chiedere che gli vengano esibiti prima i documenti giustificativi da cui si evince il dettaglio degli importi. Se ritarda di oltre 2 mesi il pagamento dei cosiddetti «oneri accessori» (appunto le spese condominiali a suo carico) e se l’importo è pari ad almeno due canoni di locazione, il padrone di casa può attivare la procedura di sfratto. Prima di ciò, invece, può solo agire con un decreto ingiuntivo ma non può procedere alla risoluzione del contratto.

Spese condominiali: chi è l’obbligato verso il condominio

Per capire meglio cosa fare in caso di spese condominiali a carico dell’inquilino non versate dal locatore, bisogna chiedersi su chi grava l’obbligo di versare al condominio detti importi. Ebbene, l’unico soggetto obbligato è il titolare dell’appartamento: è solo lui infatti che riveste la qualifica di condòmino e come tale è destinatario dell’obbligo di pagare le spese condominiali, a prescindere dai patti stretti con l’affittuario.

Da ciò deriva che il condomìnio non può mai agire con decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino; sia che quest’ultimo non abbia versato il dovuto al padrone di casa, sia che invece lo abbia fatto, l’unico responsabile resta sempre e soltanto il locatore. Il quale non può limitarsi a pagare solo la quota di propria competenza, rinviando all’amministratore l’onere di riscuotere dall’affittuario la residua parte spettante a quest’ultimo. È sempre il padrone di casa a dover anticipare gli importi per poi recuperarli dall’inquilino. 

Il padrone di casa che non versa le spese condominiali dell’inquilino commette reato?

Secondo la Cassazione, il reato di appropriazione indebita della rate condominiali presuppone il vincolo di destinazione di tali somme al condominio. Perciò non commette reato di appropriazioni indebita il proprietario degli immobili locati che non versa le rate condominiali di questi appartamenti.

L’oggetto principale del contratto di locazione è infatti quella del pagamento del corrispettivo per l’uso normale e il godimento della cosa locata e ad esso possono essere aggiunte le spese condominiali. Tuttavia queste non mutano la natura dell’obbligazione. 

Quindi, in questo caso, il proprietario risponderà solo civilmente nei confronti del condominio per il mancato versamento delle rate condominiali degli appartamenti concessi in locazione, ma non può essere querelato per appropriazione indebita se ha riscosso le somme della locazione e poi non le ha girate all’amministratore.