Condominio: si applica la legge o il regolamento condominiale?

Il codice civile così come novellato dalla legge di riforma del condominio ha stabilito che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Tra le principali novità introdotte dalla legge di riforma del condominio figurano sicuramente le disposizioni dettate in materia contabile, volte a incrementare il livello di trasparenza. In proposito, la finalità dell’intervento legislativo è rinvenibile nell’intento di superare il livello di assoluta discrezionalità che caratterizzava la previgente normativa civilistica. Il codice civile, nella sua formulazione ante riforma, disponeva infatti – in via estremamente generica – che l’amministratore alla fine di ciascun anno rendicontasse la sua gestione in sede assembleare, non sussistendo alcuna previsione in ordine alle modalità ed ai criteri a cui attenersi nella redazione del relativo documento. Con il trascorrere degli anni il ruolo dell’amministratore condominiale si è ampliato considerevolmente, in conseguenza delle intervenute modifiche in materia fiscale che hanno determinato il sorgere di una serie di nuovi obblighi sia dal lato degli adempimenti (come, ad esempio, la richiesta di attribuzione del codice fiscale, la certificazione delle ritenute) sia dal lato degli obblighi di conservazione dei documenti.

Precisato ciò e passando all’esame specifico della domanda, per quanto concerne l’obbligo da parte dell’amministratore di redigere il rendiconto annuale della sua gestione, bisogna subito precisare che non sempre la chiusura di un esercizio coincide con la chiusura dell’anno solare, nel senso che ben può essere chiuso anche, per esempio, il 28 febbraio o il 30 aprile e così via. Pertanto, dalla data della chiusura dell’esercizio cominciano a decorrere i 180 giorni; il chè significa che, se l’esercizio si chiude il 30 aprile, l’approvazione da parte dell’assemblea – che deve essere appositamente convocata dall’amministratore medesimo – deve avvenire entro la data del 30 ottobre dello stesso anno. Il bilancio deve essere sempre approvato nei 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio che può variare da condominio a condominio. Per quanto concerne l’altra domanda relativa alla prevalenza del regolamento condominiale contrattuale o della legge di riforma del condominio, la risposta è molto semplice e, allo stesso tempo, scontata: va applicata la norma di legge.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Nicola Angelo Rondinelli