Condominio: l’assicurazione copre la caduta dalle scale?

Per conoscere con precisione quali tipi di rischi copra la polizza assicurativa relativa agli immobili in questione, bisognerebbe conoscerne il testo (testo che, ovviamente, l’amministratore condominiale possiede ed al quale può essere richiesto per ogni opportuna verifica).

Usualmente le assicurazioni relative ad edifici condominiali tutelano il condominio dalle responsabilità per danni causati dalle parti condominiali a terzi e/o agli stessi condomini o alle rispettive proprietà esclusive ed anche per i danni prodottisi sulle parti comuni condominiali.

Chiaramente ogni polizza differisce dalle altre e contiene clausole differenti ed è per questo che è necessario poter accedere al testo ed alle clausole della polizza relativa al vostro condominio per comprendere quali rischi essa copra ed in quali casi la sua operatività venga esclusa (si noti che è frequente la clausola che esclude la copertura per quei danni che derivino da negligenza, incuria o disattenzione in chi subisce il danno o nella dinamica che ha prodotto il danno o nella manutenzione o custodia delle cose da cui si è prodotto il danno). Fatta questa premessa, occorre comunque aggiungere che la legge (articolo 1913 del codice civile) stabilisce un termine perentorio per denunciare il danno alla compagnia assicuratrice.

La legge, cioè, impone all’assicurato (assicurato che, in caso di polizza stipulata dal condominio, è il condominio stesso che agisce attraverso il proprio amministratore) di dare avviso del sinistro all’assicuratore entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o entro tre giorni da quello in cui l’assicurato ha avuto conoscenza del sinistro (nel caso specifico il sinistro è l’incidente occorso al padre del lettore).

Se l’assicurato omette di dare l’avviso, la legge stabilisce (articolo 1915 del codice civile) che egli perderà il diritto all’indennità (se la mancanza di avviso fu dolosa), oppure lo vedrà ridotto se la mancanza di avviso fu dovuta a colpa.

Ciò vuol dire che, ammesso che il rischio ed il danno di cui si sta parlando fosse effettivamente coperto dalla polizza, la compagnia assicuratrice potrebbe anche non pagare il danno (o pagarlo in misura ridotta) se l’avviso del sinistro non le fosse stato comunicato nel termine di legge (o nel diverso termine indicato eventualmente in polizza).

Se fosse poi accertato che nel caso specifico la polizza assicurativa non può essere attivata (fatta salva ogni eventuale verifica sulle responsabilità dell’amministratore nel non aver denunciato nei termini il sinistro), il lettore e suo padre potranno valutare di agire direttamente contro il condominio, in persona del suo amministratore, per ottenere il risarcimento del danno subìto.

In casi simili a quello descritto nel quesito, trova applicazione la norma di cui all’articolo 2051 del codice civile (responsabilità da cose in custodia) che impone al condominio di rispondere dei danni provocati dalla difettosità od omessa manutenzione della cosa comune (come sono, ad esempio, le scale).

Il tribunale di Bari, ad esempio, con sentenza n. 2.489 del 30 agosto 2013, stabilì che la responsabilità del custode (cioè, nel caso di specie, del condominio) sussiste anche se la cosa non sia pericolosa di per sé, essendo sufficiente per chiamare il custode a risarcire il danno che la cosa sotto la sua custodia (nel caso specifico, le scale) abbia una concreta potenzialità dannosa per effetto anche di concause umane o naturali (nel caso in esame la concausa sarebbe il ritardo nella riparazione della illuminazione).

La Corte di Cassazione (sentenza n. 15.042 del 2008) aggiunge che la responsabilità del custode sussiste nel caso in cui il danno sia determinato da fattori esterni che alterino la cosa (cioè, nel caso specifico le scale) e che potevano essere tempestivamente rimossi utilizzando l’ordinaria diligenza (ripristinando l’illuminazione, cioè, in breve tempo).

Tuttavia occorre anche precisare che in giudizi di questo tipo viene anche analizzata la condotta del danneggiato (cioè, nel caso in questione, del padre del lettore): occorre cioè verificare se il danneggiato abbia tenuto una condotta imprudente tale da escludere del tutto o attenuare la responsabilità del custode (cioè del condominio).

Nei casi in cui, infatti, il danneggiato abbia omesso di usare le normali cautele che devono essere attivate in situazioni analoghe e fosse già conoscenza del potenziale rischio (cioè dell’assenza di illuminazione), oppure non abbia usato (se esistente) l’ascensore, ebbene questa condotta del soggetto danneggiato (valutata caso per caso) può portare anche ad escludere del tutto o in parte la responsabilità del condominio con la conseguenza che non si avrà diritto a nessun risarcimento oppure si avrà diritto solo ad un risarcimento parziale.

La Cassazione, infatti, con sentenza n. 25.584 del 2013 stabilì che nessuna responsabilità può essere attribuita al custode se la situazione di pericolo venutasi a creare si sarebbe potuta evitare attraverso un comportamento ordinariamente cauto da parte del danneggiato (ad esempio, nel caso specifico, il giudice potrebbe valutare che il padre del lettore avrebbe potuto utilizzare l’ascensore se esistente oppure, conoscendo la scarsa illuminazione, richiedere aiuto per utilizzare le scale).

Chiaramente ogni caso differisce dall’altro e le sentenze citate si riferiscono ciascuna ad un caso diverso per quanto concerne la dinamica dei fatti, lo stato dei luoghi e la imprudenza del danneggiato.

Ciò che si vuol dire è che se si dovesse ricorrere all’autorità giudiziaria (contro la compagnia assicuratrice o il condominio) per ottenere il risarcimento, il giudice sarà chiamato a valutare non solo l’eventuale difetto di manutenzione e di custodia delle scale, ma anche il comportamento della persona danneggiata per accertare che non vi sia nella sua condotta un atteggiamento imprudente nell’affrontare il rischio (imprudenza che se accertata può, come si diceva, portare ad escludere del tutto o in parte la responsabilità del condominio).

Il consiglio pratico che si fornisce al lettore è di chiedere all’amministratore copia della polizza per verificare innanzitutto se è possibile, nel caso specifico, invocare l’intervento dell’assicuratore e, quindi, di accertare se il sinistro è stato o meno denunciato all’assicuratore stesso.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte