Mancato pagamento dell’affitto: chi risarcisce?

Una sentenza del tribunale di Roma pubblicata ieri potrebbe risolvere i problemi dei proprietari di appartamento dati in affitto a inquilini morosi: il giudice della capitale ritiene che il ministero sia responsabile tutte le volte in cui lo Stato ritarda nell’attuare gli sgomberi degli abusivi e che, pertanto, debba risarcire i danni derivanti dalla mancata disponibilità del proprio alloggio. In pratica, in caso di mancato pagamento dell’affitto, a risarcire è lo Stato.Ma procediamo con ordine e vediamo quale importante principio di diritto è stato scritto nella pronuncia in commento.

Hai dato in affitto la casa. Il contratto, a canone concordato (3 anni + 2 di primo rinnovo tacito), è stato regolarmente registrato. Sei quindi in regola con la legge: hai pagato le tasse e hai dichiarato il reddito della locazione nell’annuale denuncia all’Agenzia delle Entrate. Dopo però sei mesi, l’inquilino smette di pagare l’affitto. Lamenta sopraggiunte difficoltà economiche alle quali non può far fronte. Tra tutti i creditori a cui ha deciso di non dare il dovuto, ha scelto te come vittima sacrificale: così ti fa sapere che, per il momento, non ti verserà i futuri canoni. Così decidi di incaricare un avvocato affinché ricorra in tribunale e ottenga uno sfratto esecutivo. Tutto avviene come procedura impone: si tiene l’udienza davanti al giudice e questo emette l’ordinanza di sfratto. Fra l’altro, la legge vuole che, nel frattempo, tu continui a pagare le imposte sugli canoni non riscossi e anticipi anche le spese del giudizio (nella vana speranza di poterti successivamente rivalere nei confronti del moroso). A questo punto, il tuo avvocato ti fa sapere che, nonostante l’ordine del giudice, l’inquilino non intende abbandonare l’appartamento e che, pertanto, dovrete chiamare l’ufficiale giudiziario. Ma quest’ultimo è particolarmente impegnato e vi dà appuntamento per lo sgombero a tre mesi di distanza. Neanche la sua presenza, però, riesce a sbloccare la situazione. Al primo accesso, l’inquilino non si fa trovare mentre al secondo chiede un breve termine per spostare i numerosi arredi presenti. Al terzo accesso si barrica in casa. Nel frattempo sono passati altri tre mesi. A quel punto l’ufficiale giudiziario dice che bisogna ricorrere alla forza pubblica: tra autorizzazioni e appuntamenti passano altri 6 mesi. Il danno economico è elevato: in tutto hai perso circa un anno durante il quale avresti potuto dare l’appartamento in affitto a un’altra persona. Chi ti risarcirà? Non certo il moroso, con il quale non vuoi più avere nulla a che fare e che, peraltro, essendo nullatenente, non garantisce la possibilità di un pignoramento positivo.

A queste situazioni potrebbe dare una risposta la sentenza del Tribunale di Roma. Secondo la pronuncia in commento lo Stato è responsabile se ritarda nello sgombero degli immobili occupati abusivamente.

I giudici della capitale, in realtà, si sono occupati di una occupazione “senza titolo”, ossia senza contratto: un uomo si era asserragliato nell’appartamento di una società non volendone più uscire. Ma il principio può essere esteso non solo agli abusivi, ma anche agli inquilini morosi nel canone di locazione. Dunque, in caso di mancato pagamento dell’affitto, se, una volta ottenuta l’ordinanza di sfratto, l’ufficiale giudiziario e la forza pubblica ritardano nel dare esecuzione al provvedimento del giudice, il Ministero degli Interni deve risarcire il proprietario dell’immobile.

Le forze di polizia – si legge nella sentenza – sono «vincolate, nella attività di tutela dell’ordine pubblico e della pubblica sicurezza e del rispetto delle leggi, ed in particolare nella tutela della legalità, ad intervenire nell’interesse del singolo». Questa omissione fa scattare una responsabilità (tecnicamente si chiama «responsabilità extra contrattuale») da parte del Ministero.

A quanto ammonta il risarcimento? Bisogna dimostrare il danno subito? La sentenza chiarisce anche questi aspetti. Da un lato il locatore non deve provare alcun pregiudizio perché questo si considera implicito nella mancata disponibilità della casa; dall’altro lato il danno sarà valutato in «via equitativa» ossia secondo quanto appare giusto al magistrato.