La realizzazione di un soppalco all’interno di un appartamento condominiale

Alcune problematiche condominiali in tema di installazione.

La funzione. Molti appartamenti, soprattutto se di antica costruzione, sono dotati di soffitti molto alti, che si prestano a ricavare uno spazio tramite la realizzazione di un soppalco che ne raddoppia (o quasi) la superficie. Può essere realizzato in muratura, in legno o in metallo.

La realizzazione di un soppalco all’interno di una unità immobiliare, compiuto attraverso la divisione in altezza di un vano a scopo di ottenere una duplice utilizzazione abitativa che non realizza un mutamento di destinazione d’uso, di sagoma o di volume, è soggetta a regole e misure stabilite dalla legge e cambiano a seconda del Regolamento Edilizio e di Igiene del proprio Comune di residenza. La realizzazione di tale manufatto è ormai un vero must per i monolocali, che di fatto li trasforma in bilocali adibendoli a “zona notte”.

I titoli abilitativi richiesti. L’orientamento giurisprudenziale in merito al corretto utilizzo del titolo abilitativo ha subito notevoli cambiamenti. Un primo orientamento faceva rientrare la realizzazione di un soppalco per fra le opere interne, atteso che tale intervento, pur aumentando la superficie utilizzabile, non modificava il volume o la sagoma dell’edificio (Cass. Pen., Sez. III, n. 232352/2005). Dal 2005 in poi si aprì un contrasto fra la decisione del 2005 e le successive pronunce, che fu risolto con l’affermazione della necessità del permesso di costruire per ragioni di ordine sistematico. Pertanto la realizzazione di un soppalco nel corso di lavori di ristrutturazione interna di un edificio, richiede il permesso di costruire o della cosiddetta super-D.I.A. alternativa al predetto titolo abilitativo, in quanto si tratta di intervento edilizio che comporta un aumento della superficie e la realizzazione di un edificio in parte diverso dal preesistente (Cass. pen., sez. III, n. 41089/2011; Cass. pen., n. 8669/2007, Cass. pen., sez. III, n. 37705/2006, Cass. pen., n. 35863/2006).

La recente giurisprudenza amministrativa, invece, distingue i casi nei quali, in relazione alla tipologia e alla dimensione dell’intervento, può essere sufficiente una denuncia di inizio di attività (D.I.A.), dai casi nei quali occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire. Deve infatti ritenersi sufficiente una D.I.A. nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensioni e al servizio della preesistente unità immobiliare mentre, viceversa, deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1, D.P.R. n. 380 del 2001, comportando un incremento delle superfici dell’immobile e, quindi, anche un ulteriore possibile carico urbanistico (T.A.R. Campania – Napoli, Sez. VI, n.908/2012).

Sulla questione è di nuovo intervenuto il Consiglio di Stato (sentenza n. 720 dell’8 febbraio 2013) il quale ha precisato che l’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 dispone che sono subordinati al rilascio del permesso di costruire, gli interventi di ristrutturazione edilizia. La realizzazione di un soppalco comporta un aumento di superfici e limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comporta anche un mutamento della destinazione d’uso. Nel caso di specie, secondo i giudici, il soppalco per sua struttura e funzione ha comportato un aumento della superficie utile, nulla rilevando che mera intelaiatura sia priva del “piano di calpestio”. Anche ad ammettere che questo corrisponda alla reale situazione dei luoghi, rimane incontestato, come risulta anche dalla stessa perizia di parte (redatta, peraltro, sulla base di “documentazione fotografica fornita dalla proprietà”), che fossero state già realizzate “travi in ferro ad una altezza di circa due metri con scala in ferro per accesso”. Infine, su questa problematica, è intervenuto il Tar Campania ( 2197 depositata il 17 aprile 2015), che ha precisato che si ritiene necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile, con incremento delle superfici e un ulteriore possibile carico urbanistico. Il Tar Napoli ricorda che per la costruzione di aree soppalcate occorre sostanzialmente o il permesso di costruire o in alternativa la DIA onerosa, rilevandosi, in ordine al titolo abilitativo richiesto per la realizzazione di soppalchi interni alle abitazioni precisando che: occorre distinguere i casi nei quali, in relazione alla tipologia ed alla dimensione dell’intervento, può essere sufficiente una denuncia di inizio di attività, dai casi nei quali occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire. Quindi: è sufficiente una d.i.a. nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensioni al servizio della preesistente unità immobiliare, mentre, viceversa, deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, comportando un incremento delle superfici dell’immobile e quindi anche un ulteriore possibile carico urbanistico. (T.A.R. Campania, sez. IV, 10 dicembre 2007, n. 15871).

Problematiche condominiali. La realizzazione di un soppalco comporta un aumento della superficie abitabile, di conseguenza, si ha un incremento della superficie abitabile e, quindi, dei millesimi. La realizzare un soppalco in una unità abitativa, non comporta la richiesta preventiva dell’autorizzazione all’assemblea condominiale, in quanto trattasi di opere interne alla proprietà individuale, ma onde evitare spiacevoli contestazioni postume, è consigliabile depositare, preventivamente, presso il proprio amministratore di condominio tutta la documentazione relativa ai permessi comunali ottenuti e la perizia del professionista. Dopo le regolari autorizzazioni urbanistiche, l’aumento della superficie abitabile in più va riconsiderato ai fini delle spese condominiali e delle tabelle millesimali.