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Avrai sentito parlare di «proprietà indivisa». Pur trattandosi di un termine il cui significato è facilmente intuibile, senza bisogno di spiegazioni giuridiche, potresti però volerne sapere di più, conoscere qual è la normativa, i diritti dei comproprietari, come fare a dividere il bene. Di tanto parleremo in questo articolo: ricorrendo ad esempi pratici che potrebbero riguardare proprio la tua situazione, cercheremo appunto di capire cosa significa proprietà indivisa e quali sono le norme applicabili.
Che vuol dire proprietà indivisa?
Partiamo dalla parte più facile. Quando si dice «proprietà indivisa» ci si riferisce, in termini giuridici, a un bene la cui titolarità spetta a due o più persone. Ciascuna di queste però non ha la proprietà su una parte specifica del bene, ma solo una quota sull’interezza. Si crea allora una comunione sul bene dove i singoli comproprietari si chiamano comunisti. Si pensi al caso di una persona che, morendo, lasci ai suoi tre figli una villa in campagna. Ciascuno dei tre eredita il 33% del bene, ma questa quota non viene identificata con una porzione specifica dell’immobile, come ad esempio, il primo piano, il secondo o la cantina, ma va applicata sul complesso. Così, ognuno degli eredi avrà il 33% del primo piano, il 33% del secondo piano, il 33% della cantina, il 33% del giardino. Non potendosi identificare una sezione del bene spettante a ciascuno dei comunisti, questi potranno utilizzare il bene nel suo complesso, vivervi, abitarlo, ma rispettando il pari diritto degli altri e quindi consentendo agli altri fratelli di fare altrettanto. Questa situazione rimane fino a quando non viene effettuata la divisione del bene. Così si passa da «proprietà indivisa» a tante proprietà individuali “piene” per quanti erano i comunisti.
Anche se l’esempio dell’immobile ereditato è quello più ricorrente, la proprietà indivisapuò riguardare qualsiasi altro tipo di bene. Si pensi a un conto corrente cointestato a marito e moglie; a un’automobile acquistata da una coppia di conviventi, ecc. Le regole sono sempre le stesse.
Quali sono i diritti dei comproprietari?
Fino a quando la proprietà resta indivisa, i comunisti hanno il diritto di usare il bene, di goderne, di vendere la propria quota (in tal caso l’acquirente subentrerà negli stessi diritti e obblighi del venditore, non potendo anch’egli reclamare una parte specifica del bene). Inoltre, ciascun comunista può, in qualsiasi momento, chiedere agli altri contitolari di dividere il bene. La divisione della proprietà indivisa segue delle regole particolari; ne parleremo a breve.
Chi decide quali spese sono necessarie per la manutenzione della proprietà indivisa? La legge dice che l’amministrazione della proprietà indivisa è avviata a tutti i comunisti: vale la regola della maggioranza, ma questa si calcola non sulla base del numero delle persone, ma in base al valore economico delle rispettive quote.
È invece necessaria l’unanimità dei consensi per gli atti di vendita del bene comune.
Come si divide la proprietà indivisa
Abbiamo detto che diritto di ogni comunista è esigere la divisione del bene in qualsiasi momento. Se c’è l’accordo tra le parti, queste procederanno in base a quanto hanno stabilito.
La divisione può avvenire con accordo tra gli stessi comproprietari (in tal caso si va dal notaio). In mancanza di accordo ciascuno dei comproprietario può presentare un ricorso davanti al giudice affinché proceda alla divisione “forzata”. Il magistrato, nel dividere il bene, dovrà innanzitutto verificare se questo può essere separato in natura in tante parti per quanti sono i contitolari. Se ciò non dovesse essere possibile valuterà una delle seguenti ipotesi:
- normalmente si procede alla vendita del bene, con successiva divisione del ricavato tra i titolari;
- quando però uno dei contitolari ha una quota più elevata degli altri oppure ha un interesse maggiormente meritevole di tutela a conservare il bene (si pensi al figlio convivente con la madre defunta che è rimasto in casa con lui fino al decesso), allora il giudice assegna il bene a quest’ultimo e, liquidando la quota degli altri contitolari, gli ordina di versarla a questi ultimi.
